月々12万円の返済で借りられる住宅ローンの目安は、フラット35（2026年4月時点・金利2.65%・35年返済）で約3,200万円前後です。ただし年収や他のローンの有無で大きく変わります。
結論 ─ 月々12万円返済での借入可能額の目安
元利均等返済（毎月一定額を返す方式）で計算した場合、月返済額12万円で借りられる金額の目安は以下のとおりです。
【計算条件】フラット35・融資率9割以下・金利2.65%（2026年4月時点の参考値）・返済期間35年
この条件における借入可能額の計算式は次のように考えます。月々12万円を年間に換算すると144万円。元利均等返済の場合、金利2.65%・35年の返済係数（1万円あたりの月返済額）は約35.7円となります。したがって借入額の目安は次の式で求められます。
借入額 ＝ 月返済額 ÷ 返済係数 × 10,000
= 120,000円 ÷ 35.7円 × 10,000
≒ 約3,361万円
つまり、金利2.65%・35年返済の条件では、月12万円の返済で約3,300〜3,400万円の借入が目安となります。変動金利（主要銀行の優遇後0.4〜0.6%程度・2026年時点、金融機関・時期により異なる）を使う場合は借入可能額がさらに増えますが、将来の金利上昇リスクを考慮する必要があります。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
この記事の数値は以下の前提に基づいています。
- 金利：フラット35（固定金利）2.65%（融資率9割以下・融資期間21〜35年、2026年4月時点の参考値。金利は月次で変動します）
- 返済期間：35年（フラット35の最長期間）
- 返済方式：元利均等返済
- 返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）の上限：年収400万円以上で35%以下、年収400万円未満で30%以下（住宅金融支援機構フラット35審査基準より）
月返済額12万円を年間144万円として逆算すると、審査を通過するために必要な年収の目安は以下のとおりです。
- 年収400万円以上の場合（負担率35%以下）：144万円 ÷ 0.35 ≒ 年収411万円以上が必要
- 年収400万円未満の場合（負担率30%以下）：144万円 ÷ 0.30 ≒ 年収480万円以上が必要（この場合400万円未満の基準は適用されないため、実質的に400万円以上の基準が適用されます）
※ 返済負担率は住宅ローンだけでなく、車・教育・カードローン等すべてのローンを合算して計算します。他にローンがある場合は借入可能額が減少します。
条件別早見表
月返済額12万円を固定した場合の金利・返済期間別借入額の目安（元利均等返済）
| 金利 | 返済期間 | 借入額の目安 | 総返済額の目安 |
|---|---|---|---|
| 2.65%（フラット35・2026年4月時点） | 35年 | 約3,361万円 | 約5,040万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月時点） | 30年 | 約2,959万円 | 約4,320万円 |
| 2.33%（フラット35・20年以下・2026年4月時点） | 20年 | 約2,293万円 | 約2,880万円 |
| 0.5%（変動金利目安・2026年時点参考値） | 35年 | 約4,548万円 | 約5,040万円 |
| 0.5%（変動金利目安・2026年時点参考値） | 30年 | 約3,956万円 | 約4,320万円 |
※ 変動金利は主要銀行の優遇後の目安（0.4〜0.6%程度）を参考値として使用。金融機関・審査結果・時期により異なります。総返済額は概算です。
注意点
①審査と実際の借入可能額は異なる場合があります
上記の試算はあくまでシミュレーションです。実際の審査では勤続年数・雇用形態・信用情報なども総合的に評価されます。自営業・転職直後・他にローンがある場合は借入可能額が下がる可能性があります。
②諸費用を忘れずに
住宅購入には物件価格のほか、仲介手数料・登記費用・火災保険・ローン事務手数料など物件価格の3〜7%程度の諸費用が別途かかります。諸費用分は現金で用意しておくのが基本です。
③変動金利の上昇リスク
変動金利（2026年時点で主要銀行の優遇後0.4〜0.6%程度）を選ぶ場合、2024年以降の日銀利上げにより金利は上昇傾向にあります。将来的に金利が上がると月々の返済額が増えるため、余裕を持った返済計画が必要です。
④住宅ローン控除（税の還付制度）も活用しましょう
省エネ基準適合住宅なら年末ローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除されます（2026〜2030年入居・合計所得2,000万円以下が条件）。例えば残高3,000万円なら年間21万円の控除が受けられます（最大13年間）。
自分の年収・返済期間・金利条件を入力して、実際の借入可能額をすぐに確認できます。
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よくある質問
Q. 年収500万円で月12万円の返済は審査に通りますか？
A. 年収500万円の場合、年間返済額144万円の返済負担率は28.8%です。フラット35の審査基準（年収400万円以上は35%以下）を満たすため、他にローンがなければ審査上は問題ない水準です。ただし実際の審査は勤続年数や信用情報なども考慮されます。
Q. 車のローンが残っている場合、借入可能額は減りますか？
A. はい、減ります。返済負担率は住宅ローンだけでなく車・教育・カードローンなどすべてのローン返済額を合算して計算します。例えば車ローンで月2万円の返済がある場合、住宅ローンに使える返済枠は実質的に月10万円分に圧縮されます。
Q. 金利が上がると月返済額はどのくらい増えますか？
A. 仮に3,000万円・35年ローンで金利が0.5%から2.65%（フラット35・2026年4月時点）に変わると、月返済額は約7.9万円から約10.7万円へと約2.8万円増えます。変動金利を選ぶ際は金利上昇を想定した余裕ある返済計画を立てることが重要です。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
