借入4000万円・35年返済の月々返済額は、金利条件によって約10万円〜約13万円台と大きく変わります。まず代表的な数字で結論を確認しましょう。
結論 ─ 借入4000万円・35年返済での具体額
最も参考にしやすい代表例として、フラット35（2026年4月時点・融資率9割以下）の金利2.65%・35年・元利均等返済（毎月同じ金額を返し続ける方式）で試算すると、月々の返済額はおよそ14万5,000円となります。
計算式のイメージ：
月利 ＝ 年利2.65% ÷ 12 ＝ 約0.2208%
返済月数 ＝ 35年 × 12 ＝ 420回
月々返済額 ＝ 借入額 × 月利 × (1＋月利)^420 ÷ {(1＋月利)^420 − 1}
＝ 4,000万円 × 0.002208 × (1.002208)^420 ÷ {(1.002208)^420 − 1} ≒ 約14万5,000円
また、主要銀行の変動金利（優遇後・金融機関や時期により異なる）0.5%程度で試算した場合は月々約10万3,000円、ネット銀行の変動金利0.4%程度では月々約10万2,000円が目安です（いずれも2026年時点の参考値）。変動金利は将来の利上げにより返済額が増える可能性があります。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事で使用している数値の前提は以下のとおりです。
- 金利（固定）：フラット35・2026年4月時点・融資率9割以下・返済期間21〜35年 ＝ 2.65%（住宅金融支援機構「フラット35金利情報」より）
- 金利（変動）：主要銀行優遇後0.4〜0.6%程度・ネット銀行0.3〜0.5%程度（各金融機関・審査結果により異なる。2026年時点の参考値）
- 返済年数：35年（420回払い）
- 返済方式：元利均等返済
- 返済負担率（収入に占めるローン返済の割合）の目安：年収400万円以上でフラット35審査基準上限35%以下（住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」より）
返済負担率から逆算すると、月々14万5,000円の返済（年間174万円）を審査基準の35%以内に収めるには年収約497万円以上が目安となります（174万円 ÷ 0.35 ≒ 497万円）。車のローンやカードローンなど他の借入がある場合は、それらも合算した上で判定されます。
条件別早見表
| 金利タイプ | 適用金利（年） | 月々返済額（目安） | 総返済額（目安） |
|---|---|---|---|
| フラット35・固定（2026年4月） | 2.65% | 約14万5,000円 | 約6,090万円 |
| 主要銀行・変動（優遇後） | 0.5%程度 | 約10万3,000円 | 約4,326万円 |
| ネット銀行・変動 | 0.4%程度 | 約10万2,000円 | 約4,284万円 |
| フラット35・固定（融資率9割超） | 2.76% | 約14万8,000円 | 約6,216万円 |
※変動金利は2026年時点の参考値です。将来の金利変動により返済額・総返済額は大きく変わります。固定金利と変動金利のどちらが有利かはご自身のリスク許容度や資金計画によって異なります。
注意点
①返済負担率と他のローンの影響
フラット35の審査では、住宅ローンだけでなく車・教育・カードローンなどすべての借入を合算して返済負担率を計算します。年収400万円以上の場合、上限は35%です。他に月2万円の車ローンがあれば、住宅ローンに使える枠はその分だけ減ります。
②諸費用・頭金の準備
物件購入時には仲介手数料・登記費用・火災保険・ローン手数料など、物件価格の3〜7%程度の諸費用がかかるのが一般的です。頭金ゼロでも借入は可能ですが、融資率が9割を超えるとフラット35の金利は2.76%（2026年4月時点）に上がる点も注意してください。
③変動金利の上昇リスク
2024年以降、日銀の利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。将来的に金利が1〜2%上昇した場合、月々の返済額や総返済額は大幅に増加します。固定・変動のどちらを選ぶかは、ライフプランや返済余力を十分に確認した上で判断しましょう。
④住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の活用
省エネ基準を満たす住宅であれば、2026〜2030年入居の場合に住宅ローン控除（年末ローン残高の0.7%を所得税から差し引く制度）が最長13年間適用されます。借入限度額は住宅区分によって異なるため、購入前に確認しておきましょう。
あなたの年収・金利条件に合った正確な返済額を確認するには、シミュレーターが便利です。
よくある質問
Q. 年収500万円で4000万円の住宅ローンは組めますか？
A. フラット35（金利2.65%・35年）の場合、月々返済額は約14万5,000円・年間約174万円です。年収500万円に対する返済負担率は約34.8%となり、フラット35の審査基準（年収400万円以上：35%以下）をギリギリ満たす水準です。ただし他に借入がある場合は合算されるため、余裕を持った計画が重要です。
Q. 変動金利と固定金利、どちらで借りたほうがよいですか？
A. 2026年4月時点で、固定（フラット35）は2.65%、主要銀行の変動金利優遇後は0.4〜0.6%程度です。現時点では変動の方が月々返済額は約4万円安くなりますが、日銀の利上げ傾向により変動金利も上昇中です。将来の金利上昇リスクを避けたい方は固定、当面の返済額を抑えたい方は変動という選択が基本です。
Q. 繰上返済するなら早い方がよいですか？
A. 一般的に、繰上返済は早期ほど利息軽減効果が大きくなります。特に「期間短縮型（返済期間を短くする方式）」は利息軽減効果が高いとされています。ただし住宅ローン控除の適用期間中は、繰上返済で年末残高が減ると控除額も減少するため、手元資金や控除期間との兼ね合いを考慮しましょう。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
