年収550万円なら、フラット35の審査基準（返済負担率35%以下）を使うと、最大約3,570万円が借入目安です（金利2.65%・35年返済の場合）。
結論 ─ 年収550万円での借入可能額の具体額
フラット35の審査では、年収400万円以上の場合、返済負担率（年間返済額÷年収）の上限は35%以下と定められています。
まず年間に返済できる上限金額を計算します。
- 年間返済可能額（上限）＝ 550万円 × 35% ＝ 192.5万円（月額換算：約16万400円）
次に、この月額返済額から借入可能額を逆算します。前提条件は以下のとおりです。
- 適用金利：2.65%（フラット35・融資率9割以下・返済期間21〜35年、2026年4月時点の参考値）
- 返済期間：35年
- 返済方式：元利均等返済（毎月一定額を返す方式）
金利2.65%・35年の元利均等返済では、100万円借りると毎月約3,580円の返済が必要です（1万円単位の係数）。正確には100万円あたり月々約3,580円として計算すると：
- 月額返済上限16万400円 ÷ 3,580円 × 100万円 ＝ 約4,480万円
ただし、これは住宅ローン単独かつ審査上の最大値です。車のローンやカードローンなど他の借入がある場合は合算して計算されるため、実際の借入可能額はさらに下がります。また、銀行の変動金利（2026年時点の目安：主要銀行0.4〜0.6%程度、金融機関・時期により異なる）を使った場合は計算上の借入可能額が上がりますが、将来の金利上昇リスクを考慮した「無理のない借入額」としては、フラット35基準で年収の5〜6倍・約2,750万〜3,300万円を目安にするのが堅実です。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事の試算に使用した数値の根拠は以下のとおりです。
- 返済負担率35%：住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」に基づく。年収400万円以上の上限は35%以下（全ローン合算）。
- 金利2.65%：住宅金融支援機構「フラット35金利情報」2026年4月時点の最頻値（融資率9割以下・返済期間21〜35年）。金利は月次で変動するため、あくまで参考値です。
- 返済期間35年：フラット35の最長返済期間。
- 変動金利目安0.4〜0.6%：主要銀行の優遇後の目安（2026年時点）。金融機関・審査結果により大きく異なります。
条件別早見表
以下は年収550万円・返済負担率35%（月額返済上限約16万400円）を前提に、金利と返済期間の組み合わせで借入可能額がどう変わるかを示した早見表です。
| 金利 | 返済期間 | 借入可能額の目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 2.65%（フラット35固定） | 35年 | 約4,480万円 | 審査上の最大値。他のローンがない場合 |
| 2.65%（フラット35固定） | 25年 | 約3,570万円 | 返済期間を短縮した場合 |
| 2.33%（フラット35固定・20年以下） | 20年 | 約3,140万円 | 融資率9割以下・2026年4月時点 |
| 0.5%（変動金利・目安） | 35年 | 約5,900万円 | 計算上の値。金利上昇リスクに注意 |
| 2.65%（フラット35固定） | 35年・他ローン月3万円あり | 約3,640万円 | 車ローン等で月3万円返済中の場合 |
※ 変動金利は2026年時点の主要銀行の目安（優遇後0.4〜0.6%程度）を参考に0.5%で試算。実際の金利は金融機関・審査結果により異なります。
注意点
① 審査基準は「借りられる額」であって「返せる額」ではない
審査上の最大額いっぱいに借りると、生活費・教育費・老後資金が圧迫されます。手取り月収の25〜30%以内に収めるのが一般的な目安とされています。
② 諸費用は物件価格の3〜7%が目安
登記費用・仲介手数料・火災保険料・住宅ローン手数料などで、物件価格の3〜7%程度が別途必要です。これらは原則として自己資金で準備します。
③ 変動金利は将来の上昇リスクがある
2024年以降の日銀利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。現在低い変動金利で試算した借入可能額は、金利上昇時に返済額が増加する可能性があります。
④ 住宅ローン控除（税額控除）も活用しよう
2026〜2030年入居の場合、年末ローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除されます（例：残高3,000万円なら年間21万円の控除）。省エネ基準を満たす住宅かどうかで借入限度額が異なるため、物件選びの際に確認しましょう。
⑤ 自分の条件でシミュレーションしてみよう
実際の借入可能額は、年収・他のローン残高・勤続年数・物件の担保評価などによって変わります。
よくある質問
Q. 年収550万円でペアローンを組む場合、借入可能額はどう変わりますか？
A. ペアローン（夫婦それぞれが別々にローンを組む方式）の場合、それぞれの年収に対して返済負担率35%が適用されます。たとえば配偶者の年収が400万円なら合計世帯年収950万円として合算審査できる金融機関もありますが、審査方式は金融機関によって異なります。なお、二人分の諸費用・手数料が発生する点にも注意が必要です。
Q. 他に車のローンが残っている場合、住宅ローンの審査に影響しますか？
A. はい、影響します。フラット35の審査では、住宅ローンだけでなく車・教育・カードローンなどすべての借入の返済額を合算して返済負担率を計算します。たとえば月3万円の車ローンがある場合、住宅ローンに使える返済枠は月額約13万400円に減り、借入可能額は約3,640万円程度になります（金利2.65%・35年の場合）。
Q. 頭金を増やすと借入可能額や金利は変わりますか？
A. 頭金を増やして融資率（物件価格に対するローン比率）を9割以下に抑えると、フラット35の金利が適用されます（2026年4月時点：融資率9割以下で2.65%、9割超で2.76%）。頭金を増やすほど借入元本が減り、総返済額も少なくなります。ただし、手元資金を使い切らず緊急予備費を残しておくことも大切です。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
