年収450万円なら、フラット35の審査基準（返済負担率35%以下・金利2.65%・返済35年）をもとにすると、借入可能額の目安は約3,460万円です。ただし他のローン残高や頭金によって変わります。
結論 ─ 年収450万円での借入可能額の具体額
フラット35（融資率9割以下）の審査では、年収400万円以上の返済負担率上限は35%です。年収450万円に当てはめると、年間返済可能額の上限は次のとおりです。
計算式：450万円 × 35% ＝ 157.5万円／年（月換算：約13.1万円）
この月返済額13.1万円を上限として、金利2.65%・返済35年（元利均等返済＝毎月一定額を返す方式）の条件でローン計算すると、借入可能額の目安は約3,460万円となります。
なお、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を活用する場合、2026〜2030年入居の認定長期優良・低炭素住宅であれば借入限度額4,500万円・控除率0.7%・控除期間13年が適用されます。年末残高3,460万円なら年間控除額は約24.2万円（3,460万円 × 0.7%）となります（一般世帯の場合）。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事の試算は、以下の前提条件に基づいています。すべての数値は法令参照ブロックの根拠に沿っています。
- 金利：フラット35（固定金利）2.65%（融資率9割以下・返済21〜35年、2026年4月時点の参考値）
- 返済期間：35年
- 返済方式：元利均等返済（毎月一定額を返す方式）
- 返済負担率：35%以下（年収400万円以上のフラット35審査基準）
- 前提：他のローン（車・カードローン等）なし。借入全体で判定
変動金利を選ぶ場合、2026年時点の主要銀行の優遇後目安は0.4〜0.6%程度・ネット銀行は0.3〜0.5%程度です（金融機関・個人審査により異なります）。変動金利は毎月の返済額が低くなる反面、将来の金利上昇リスクがあります。
条件別早見表
返済年数・金利の違いによる借入可能額の目安をまとめました（年収450万円・返済負担率35%・月返済上限13.1万円）。
| 金利 | 返済期間 | 月返済額上限 | 借入可能額の目安 |
|---|---|---|---|
| 2.65%（フラット35固定） | 35年 | 約13.1万円 | 約3,460万円 |
| 2.65%（フラット35固定） | 20年 | 約13.1万円 | 約2,320万円 |
| 2.33%（フラット35固定・20年以下） | 20年 | 約13.1万円 | 約2,380万円 |
| 0.5%（変動金利・参考値） | 35年 | 約13.1万円 | 約4,790万円 |
| 0.5%（変動金利・参考値） | 20年 | 約13.1万円 | 約2,960万円 |
※ 変動金利は2026年時点の主要銀行優遇後の目安値（0.5%）を参考として掲載。金融機関・時期・個人の審査結果により大きく異なります。将来の金利変動リスクを十分考慮した上でご検討ください。
※ 返済負担率30%でシミュレーションしたい方（保守的に考えたい場合）は、月返済上限が約11.3万円となり、金利2.65%・35年で約2,960万円が目安です。
注意点
借入可能額はあくまで「審査上の上限」であり、実際の生活費・教育費・老後資金を考えると、無理なく返せる額はさらに低くなるケースがほとんどです。以下の点を必ず確認しましょう。
- 他のローンとの合算：返済負担率は住宅ローンだけでなく、車ローン・教育ローン・カードローンなどすべてを合計した金額で判定されます。既存ローンがある場合は借入可能額が大幅に下がります。
- 諸費用：住宅購入には物件価格のほかに仲介手数料・登記費用・火災保険・引越し費用などが必要で、一般的に物件価格の3〜7%程度かかります（この費用は法令参照ブロックに数値がないため概算の目安としてお読みください）。
- 頭金：頭金を多く用意するほど借入額が減り、毎月返済額・総支払利息を抑えられます。また融資率が9割超になるとフラット35の金利は2.76%に上がります。
- 変動金利のリスク：2024年以降の日銀利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。変動金利を選ぶ際は将来の金利上昇を織り込んだ返済計画を立てることが重要です。
- 住宅ローン控除の対象要件：2026〜2030年入居の新築住宅で控除を受けるには、省エネ基準適合住宅以上であることが必要です（非省エネ住宅は控除対象外・借入限度額0円）。床面積40㎡以上・合計所得2,000万円以下も要件です。
- 審査は金融機関ごとに異なります：返済負担率はあくまで目安であり、勤続年数・雇用形態・信用情報・健康状態なども審査に影響します。
自分の年収・返済年数・他のローン状況を入力して、正確な借入可能額を確認しましょう。
よくある質問
Q. 年収450万円で3,500万円の住宅ローンは組めますか？
A. フラット35（金利2.65%・返済35年）の条件なら、返済負担率35%の上限月返済額は約13.1万円で、借入可能額の目安は約3,460万円です。3,500万円はわずかに超えるため、頭金を増やして借入額を下げるか、より低い金利の商品を検討するのが現実的です。他にローンがある場合はさらに借入可能額が下がります。
Q. 変動金利と固定金利（フラット35）どちらで計算すべきですか？
A. 審査の際はフラット35基準（2.65%）で計算するのが安全です。変動金利（2026年時点の目安0.4〜0.6%）は毎月返済額が低くなりますが、将来の金利上昇リスクがあります。2024年以降は日銀の利上げにより変動金利も上昇傾向にあるため、固定金利水準でも返済できる資金計画を立てることをお勧めします。
Q. 住宅ローン控除はいくら戻ってきますか？
A. 2026〜2030年入居の認定長期優良・低炭素住宅（一般世帯）の場合、控除率は年末ローン残高の0.7%・控除期間は13年です。例えば借入3,000万円・年末残高3,000万円なら年間控除額は21万円（3,000万円 × 0.7%）が目安です。ただし所得税・住民税の納税額が上限となるため、実際の控除額はご自身の納税額を確認する必要があります。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
