借入1000万円・返済期間35年の場合、フラット35（2026年4月時点・金利2.65%）を使った元利均等返済（毎月一定額を返す方式）では、月々の返済額は約3万6,000円前後が目安です。
結論 ─ 借入1000万円・35年返済での具体額
元利均等返済方式で、借入1000万円・返済期間35年・金利2.65%（フラット35・2026年4月時点の最頻値・融資率9割以下）を前提に計算すると、月々の返済額は約36,200円が目安になります。
計算式のイメージは以下の通りです。
- 月次利率 ＝ 年利2.65% ÷ 12 ≒ 0.2208%
- 返済回数 ＝ 35年 × 12ヶ月 ＝ 420回
- 月返済額 ＝ 借入額 × 月次利率 ÷（1 −（1＋月次利率）−420）≒ 36,200円
35年間の総返済額は約1,520万円程度となり、利息の総額は約520万円に上ります。金利水準によってこの数字は大きく変わるため、あくまで参考値としてご確認ください。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事で使用している数値の前提は以下のとおりです。
- 金利：2.65%（フラット35・2026年4月時点の最頻値・融資率9割以下・返済期間21〜35年）。金利は月次で変動するため、実際に借り入れる際は最新情報をご確認ください。出典：住宅金融支援機構「フラット35金利情報」
- 返済期間：35年（420回払い）
- 返済方式：元利均等返済（毎月同じ金額を返す方式）
- 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）：フラット35の審査基準では、年収400万円以上で35%以下、年収400万円未満で30%以下。月々約36,200円の場合、年間返済額は約43万4,000円となり、年収で割ると返済負担率が算出できます。
例えば年収400万円の方なら、返済負担率 ＝ 43.4万円 ÷ 400万円 ≒ 10.9%。フラット35の基準（35%以下）を十分に下回ります。ただし、他の借入（車・カードローン等）がある場合はすべて合算して判断します。
条件別早見表
金利や返済期間が変わると月々の返済額も変動します。借入額1000万円で条件を変えた場合の目安を以下の表で確認してください。
| 金利（年） | 返済期間 | 月々返済額（目安） | 総返済額（目安） |
|---|---|---|---|
| 2.65%（フラット35・2026年4月時点） | 35年 | 約36,200円 | 約1,520万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月時点） | 20年 | 約54,000円 | 約1,296万円 |
| 2.33%（フラット35・2026年4月時点・20年以下） | 20年 | 約52,500円 | 約1,260万円 |
| 0.5%（変動金利・主要銀行優遇後の目安・金融機関や時期により異なる） | 35年 | 約25,900円 | 約1,088万円 |
| 0.5%（変動金利・目安） | 20年 | 約43,800円 | 約1,051万円 |
※ 変動金利の数値は2026年時点の主要銀行優遇後の目安（0.5%を使用）であり、金融機関・個人の審査結果・時期により大きく異なります。将来的に金利が上昇した場合、月々の返済額が増加するリスクがあります。
注意点
① 審査では他の借入も合算される
フラット35の返済負担率は、住宅ローンだけでなく車のローン・カードローン・教育ローンなどすべての借入を合算して計算します。複数の借入がある場合は、住宅ローンの審査が通りにくくなるケースがあります。
② 諸費用・頭金を別途用意する必要がある
住宅購入には、仲介手数料・登記費用・火災保険料・ローン事務手数料など、物件価格の3〜8%程度の諸費用がかかるのが一般的です。これらは住宅ローンに含められないケースが多いため、別途現金で用意する必要があります。
③ 変動金利は将来の返済額が変わるリスクがある
2024年以降、日銀の利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。変動金利を選ぶ場合は、金利が上昇しても返済できる余力があるか確認しましょう。
④ 繰上返済（元本を前倒しで返す方法）の活用
期間短縮型の繰上返済（返済期間を短くする方式）は利息の軽減効果が大きく、一般的に推奨されています。ただし、住宅ローン控除（年末ローン残高の0.7%が所得税から引かれる制度）の適用期間中は、残高が減ることで控除額も減少する点に注意が必要です。繰上返済手数料は銀行によって異なり（ネット銀行は無料が多い）、最低繰上返済額（10万円〜）も確認してください。
⑤ 住宅ローン控除の適用条件を確認しよう
2026〜2030年入居の場合、年末ローン残高の0.7%が最大13年間控除されます。ただし、2026年改正により「その他の住宅（非省エネ）」は控除対象外（借入限度額0円）となっています。省エネ基準適合住宅以上の物件を選ぶと控除を受けやすくなります（合計所得2,000万円以下・床面積40㎡以上などの要件あり）。
実際のご自身の条件で月々の返済額を正確に計算したい場合は、以下のツールをご活用ください。
よくある質問
Q. 年収300万円でも借入1000万円・35年返済は可能ですか？
A. フラット35の基準では、年収400万円未満の場合、返済負担率は30%以下が上限です。年収300万円の場合、年間返済上限は90万円（月7万5,000円）。月々約36,200円（年約43.4万円）であれば返済負担率は約14.5%となり、基準内に収まります。ただし、他の借入がある場合は合算されるため注意が必要です。
Q. 金利が0.5%から2.65%に上がると、返済額はどのくらい増えますか？
A. 借入1000万円・35年返済の場合、変動金利0.5%（目安）では月々約25,900円ですが、フラット35の2.65%では約36,200円と、月々約10,300円の差が生じます。35年間の総返済額の差は約432万円になる計算です。変動金利を選ぶ際は将来の金利上昇リスクを十分に考慮してください。
Q. 返済期間を35年から20年に短縮するとどうなりますか？
A. 同じ金利2.65%（フラット35・2026年4月時点）で返済期間を20年に短縮すると、月々の返済額は約54,000円と増加しますが、総返済額は約1,296万円となり、35年返済より約224万円ほど利息を節約できます。家計に余裕があれば短い期間を選ぶか、繰上返済を活用するのが有効です。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html／住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html／国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm／国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
