月々8万円の返済で住宅ローンを組む場合、金利・返済年数によって借入可能額は大きく変わります。2026年4月時点のフラット35（金利2.65%・35年）では約2,000万円、変動金利0.5%・35年では約2,800万円が目安です。
結論 ─ 月々8万円返済での借入額の具体例
借入額は「月返済額・金利・返済年数」の3要素で決まります。元利均等返済（毎月同じ金額を返す方式）を前提に、代表的なケースで計算すると以下のとおりです。
【計算式のイメージ】
借入額 ＝ 月返済額 × 「現在価値係数（金利・返済期間から求める）」
例① フラット35・融資率9割以下・35年返済（金利2.65%／2026年4月時点）
月8万円 × 約250.3（35年・2.65%の係数）≒ 約2,002万円
例② 変動金利0.5%（主要銀行の優遇後目安）・35年返済
月8万円 × 約349.6（35年・0.5%の係数）≒ 約2,797万円
同じ月8万円でも金利が2.15ポイント異なるだけで、借入額に約800万円の差が生じます。変動金利は2024年以降の日銀利上げにより上昇傾向にあるため、将来の返済増加リスクも考慮が必要です（金融機関・時期により大きく異なります）。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事で使用した数値の前提は以下のとおりです。すべて法令参照ブロックおよび公的機関の公表値に基づいています。
- フラット35金利：2.65%（融資率9割以下・融資期間21〜35年／2026年4月時点の最頻値）。出典：住宅金融支援機構
- 変動金利目安：0.5%（主要銀行・優遇後の目安。金融機関・審査結果により異なる）
- 返済方式：元利均等返済
- 返済負担率（毎月の返済額が年収に占める割合）の上限：年収400万円以上で35%以下、400万円未満で30%以下（フラット35審査基準）
- 返済年数：20年・25年・30年・35年の4パターンで試算
返済負担率の観点から月8万円（年96万円）の返済が審査に通るには、年収400万円以上の場合は年収約274万円以上（96万円÷35%）、年収400万円未満の場合は年収約320万円以上（96万円÷30%）が必要となります。なお、住宅ローン以外に車・教育・カードローン等がある場合は全ローン合計で返済負担率を計算します。
条件別早見表
| 金利 | 返済年数 | 月8万円での借入目安額 |
|---|---|---|
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 20年 | 約1,487万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 25年 | 約1,726万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 30年 | 約1,888万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 35年 | 約2,002万円 |
| 2.33%（フラット35・20年以下） | 20年 | 約1,518万円 |
| 0.5%（変動・主要銀行目安） | 20年 | 約1,819万円 |
| 0.5%（変動・主要銀行目安） | 30年 | 約2,607万円 |
| 0.5%（変動・主要銀行目安） | 35年 | 約2,797万円 |
※ 変動金利は0.5%で試算。実際の金利は金融機関・審査結果・時期により0.3〜0.6%程度の幅があります。フラット35金利は2026年4月時点の参考値です。
注意点
①審査上の借入可能額と「無理のない借入額」は別物
審査では返済負担率が基準となりますが、審査に通ることと家計が安定することは別問題です。月8万円の返済が家計を圧迫しないか、日常の生活費・教育費・老後資金なども踏まえて判断してください。
②諸費用は物件価格の3〜7%程度が目安
仲介手数料・登記費用・火災保険料・住宅ローン手数料などの諸費用が別途かかります。諸費用まで含めてローンを組む場合は借入額がさらに増えるため、月返済額が上がる点に注意が必要です。
③変動金利は将来の上昇リスクがある
2024年以降、日銀の利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。現在0.5%でも将来1〜2%台になれば月返済額は大幅に増加します。ストレステスト（金利が上がった場合の返済シミュレーション）を必ず確認しましょう。
④住宅ローン控除（年末ローン残高の0.7%を税額控除）の活用
2026〜2030年入居の場合、省エネ基準適合住宅（一般世帯の借入限度額2,000万円）なら最大13年間、年末残高×0.7%が所得税・住民税から控除されます。ただし、非省エネ住宅（その他住宅）は2026〜2030年入居では控除対象外となっています。
⑤他のローンとの合算に要注意
フラット35の審査では、車・教育・カードローンをすべて合算した返済額で返済負担率を判定します。既存のローンがある場合は住宅ローン分が圧縮されます。
よくある質問
Q. 月8万円の返済で35年ローンを組む場合、総返済額はいくらになりますか？
A. 元利均等返済で月8万円・35年（420回）の場合、総返済額は8万円×420回＝3,360万円です。フラット35（2.65%）での借入額が約2,002万円であれば、利息総額は約1,358万円となります。変動金利0.5%・35年の場合は借入約2,797万円で総返済3,360万円のため利息は約563万円です。金利差が利息総額に大きく影響します。
Q. 年収500万円で月8万円の返済は審査を通りますか？
A. 年収500万円（400万円以上）の場合、フラット35の返済負担率の上限は35%です。年間返済額96万円÷年収500万円＝19.2%となり、上限35%を大きく下回るため、住宅ローン単独では審査上の返済負担率の要件を満たしやすい水準です。ただし、他のローンがある場合は合算されます。最終的な審査結果は金融機関が総合的に判断します。
Q. 頭金を増やすと月8万円で借りられる物件価格は上がりますか？
A. はい。頭金を増やすと借入額が減るため、月8万円の返済でより高い物件を購入できます。例えばフラット35（2.65%・35年）で約2,002万円の借入に頭金500万円を加えれば、約2,502万円の物件を購入できます。また、融資率（物件価格に対する借入割合）が9割以下になるとフラット35の金利が有利（2026年4月時点2.65%）になるため、頭金を1割以上用意することも効果的です。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
