住宅ローンを300万円繰り上げ返済（期間短縮型）すると、金利2.65%・借入3,000万円・35年返済の条件では利息を約130〜200万円削減し、返済期間を3〜5年短縮できる目安です。
結論 ─ 300万円繰り上げ返済（期間短縮型）での具体的な効果
ここでは、住宅金融支援機構フラット35の2026年4月時点の金利（21〜35年・融資率9割以下）である年2.65%、借入額3,000万円、返済期間35年、元利均等返済（毎月一定額を返す方式）を前提に試算します。
繰り上げ返済を行わない場合の総利息は約1,560万円（概算）です。返済開始から10年後に300万円を期間短縮型で繰り上げ返済した場合、利息軽減額は約150〜200万円、期間短縮は約3〜4年が目安となります。繰り上げ返済が早ければ早いほど効果は大きくなります。
【計算の考え方】
繰り上げ返済後の残元本が減ることで、以降に発生する利息が丸ごとカットされます。期間短縮型は返済額軽減型（毎月の支払額を下げる方式）と比べて利息削減効果が大きく、一般的に推奨されています。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事の試算に使用した数値は以下のとおりです。すべて法令・公的機関の公表値に基づいています。
- 金利：年2.65%（フラット35・2026年4月時点・融資期間21〜35年・融資率9割以下の最頻値）
- 借入額：3,000万円
- 返済期間：35年（元利均等返済）
- 繰り上げ返済額：300万円（期間短縮型）
- 繰り上げ返済タイミング：返済開始から5年後・10年後・15年後の3パターンで比較
なお、変動金利を選択した場合の目安は主要銀行で0.4〜0.6%程度、ネット銀行で0.3〜0.5%程度（2026年時点・金融機関や審査結果により異なる）です。変動金利は将来的な上昇リスクがあるため、試算は固定金利で行っています。
また、フラット35の返済負担率（年収に占めるローン返済額の割合）の審査基準は、年収400万円以上で35%以下、400万円未満で30%以下です（住宅金融支援機構）。
条件別早見表
| 繰り上げ時期 | 金利（固定） | 借入額 | 利息軽減額（目安） | 期間短縮（目安） |
|---|---|---|---|---|
| 返済開始5年後 | 年2.65% | 3,000万円 | 約190〜210万円 | 約4〜5年 |
| 返済開始10年後 | 年2.65% | 3,000万円 | 約140〜160万円 | 約3〜4年 |
| 返済開始15年後 | 年2.65% | 3,000万円 | 約80〜110万円 | 約2〜3年 |
| 返済開始10年後 | 年2.33%（20年以下） | 2,000万円 | 約70〜90万円 | 約2〜3年 |
| 返済開始10年後 | 年2.65% | 4,000万円 | 約160〜190万円 | 約3〜4年 |
※上記はあくまで目安です。実際の効果は残元本・金利・返済タイミングにより変わります。正確な数字はシミュレーターでご確認ください。
注意点
① 繰り上げ返済手数料を確認する
銀行によって繰り上げ返済手数料は0〜数万円と異なります。ネット銀行は無料のケースが多く、手数料が高い場合は効果が目減りします。事前に確認しましょう。
② 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との兼ね合い
住宅ローン控除（年末ローン残高の0.7%を所得税から差し引く制度）の適用期間中に繰り上げ返済をすると、年末残高が減って控除額も減少します。2026〜2030年入居の場合、控除期間は最長13年です。控除期間が終わってから繰り上げ返済するほうが有利になるケースもあります。
③ 最低繰上返済額の制限
金融機関によって最低繰上返済額が10万円〜と定められている場合があります。300万円一括での繰り上げが可能か、事前に確認が必要です。
④ 手元資金（緊急予備資金）を確保する
繰り上げ返済に充てた資金は原則戻ってきません。急な病気や失業に備え、生活費の6ヶ月分程度は手元に残しておくことを推奨します。
⑤ 変動金利の場合は金利上昇リスクに注意
変動金利（目安：主要銀行0.4〜0.6%程度、ネット銀行0.3〜0.5%程度・2026年時点）は2024年以降の日銀利上げで上昇傾向にあります。将来の金利変動によって返済総額が変わる点を念頭に置いてください。
あなたの借入条件・繰り上げ返済タイミングで正確な削減額と短縮期間を確認するには、以下のツールをご活用ください。
よくある質問
Q. 期間短縮型と返済額軽減型、どちらがお得ですか？
A. 利息削減効果は一般的に期間短縮型のほうが大きいです。返済額軽減型は毎月の家計負担を下げたい場合に向いています。同じ300万円を繰り上げた場合、期間短縮型のほうが数十万円単位で利息を多く削減できることがほとんどです。
Q. 住宅ローン控除の期間中に繰り上げ返済しても損しませんか？
A. 控除率0.7%・金利2.65%（フラット35・2026年4月時点）の場合、金利のほうが控除率より高いため、繰り上げ返済の利息削減効果が控除額の減少を上回るケースが多いです。ただし、ご自身の金利・残高・税負担で異なるため、必ずシミュレーターで確認してください。
Q. 繰り上げ返済のベストなタイミングはいつですか？
A. 早ければ早いほど利息削減効果は大きくなります。返済開始5年後と15年後では、同じ300万円でも利息軽減額が100万円以上異なる場合があります。手元資金と住宅ローン控除の残期間を確認した上で、なるべく早期の繰り上げ返済を検討しましょう。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
