年収600万円なら、フラット35の審査基準（返済負担率35%以下・金利2.65%・返済期間35年）をもとに計算すると、借入可能額の目安は約4,380万円です。ただし他のローン残債や家族構成により変わります。
結論 ─ 年収600万円での借入可能額の具体額
フラット35の審査基準では、年収400万円以上の場合、返済負担率（年間返済額÷年収）は35%以下が上限です。年収600万円に当てはめると、年間の最大返済額は次のとおりです。
年間最大返済額 ＝ 600万円 × 35% ＝ 210万円（月額17.5万円）
この月額17.5万円を、金利2.65%（2026年4月時点・フラット35・融資率9割以下・返済期間35年）の元利均等返済（毎月一定額を返す方式）で逆算すると、借入可能額の目安は約4,380万円になります。
計算式のイメージ：月返済額17.5万円 ÷ 元利均等の返済係数（金利・期間から算出） ≒ 借入可能額
なお、変動金利（優遇後）の目安は主要銀行で0.4〜0.6%程度、ネット銀行で0.3〜0.5%程度（2026年時点・金融機関や審査結果により異なる）です。変動金利0.5%・35年で試算すると月返済額は同じ4,380万円借りた場合に約11.4万円程度となり、返済負担率は大きく下がります。ただし将来の金利上昇リスクがある点に注意が必要です。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事の試算には以下の前提条件を使用しています。
- 返済負担率上限：35%（年収400万円以上のフラット35審査基準）
- 金利（固定）：2.65%（2026年4月時点・フラット35・融資率9割以下・21〜35年）
- 金利（変動参考値）：0.4〜0.6%程度（主要銀行優遇後・2026年時点・金融機関・時期により異なる）
- 返済期間：35年
- 返済方式：元利均等返済
- その他ローン：なし（車・カード等の借入がある場合は合算して計算）
出典：住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」・「フラット35金利情報」（2026年4月）
条件別早見表
返済期間・金利・返済負担率の条件を変えた場合の借入可能額の目安を示します。いずれも年収600万円・他のローンなし・元利均等返済の前提です。
| 金利 | 返済期間 | 返済負担率 | 月返済上限額 | 借入可能額目安 |
|---|---|---|---|---|
| 2.65%（フラット35固定・2026年4月） | 35年 | 35% | 17.5万円 | 約4,380万円 |
| 2.65%（フラット35固定・2026年4月） | 35年 | 30%（保守的目安） | 15.0万円 | 約3,750万円 |
| 2.65%（フラット35固定・2026年4月） | 20年 | 35% | 17.5万円 | 約3,100万円 |
| 2.33%（フラット35固定・2026年4月・20年以下） | 20年 | 35% | 17.5万円 | 約3,180万円 |
| 0.5%（変動・参考値・金融機関により異なる） | 35年 | 35% | 17.5万円 | 約6,630万円 |
※ 借入可能額は概算です。実際の審査結果は金融機関・個人の信用状況により異なります。変動金利の数値は将来の金利変動を考慮していない参考値です。
注意点
① 他のローンは合算される
フラット35の返済負担率は、住宅ローンだけでなく車・教育・カードローンなどすべての借入の年間返済額を合算して計算します。たとえば車ローンの年間返済額が60万円ある場合、住宅ローンに使える枠は年間150万円（月12.5万円）に減り、借入可能額は大きく下がります。
② 審査では「実際の所得」が重視される
年収600万円でも、雇用形態（正社員・契約社員・自営業）や勤続年数、過去の信用情報（延滞履歴など）によって審査結果は変わります。借入可能額はあくまで目安です。
③ 諸費用は借入額に含まれないことが多い
登記費用・仲介手数料・火災保険料・住宅ローン手数料などの諸費用は、物件価格の3〜7%程度かかるのが一般的です。これらは自己資金で用意するか、別途ローンを組む必要があります。
④ 変動金利は将来上昇するリスクがある
2024年以降の日銀利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。変動金利で借りる場合は、金利が上がっても返済できるかシミュレーションしておきましょう。
⑤ 住宅ローン控除（年末ローン残高の0.7%）も活用しよう
2026〜2030年入居の場合、省エネ基準適合住宅（新築）なら借入限度額2,000万円（子育て・若者夫婦世帯は3,000万円）まで、年末ローン残高の0.7%を13年間所得税から控除できます。認定長期優良住宅・低炭素住宅なら限度額4,500万円（子育て世帯5,000万円）まで対象です。ただし非省エネのその他住宅（新築）は控除対象外となります。
あなたの年収・返済期間・他のローン状況を入れて、正確な借入可能額を確認しましょう。
よくある質問
Q. 年収600万円で4,000万円以上借りても大丈夫ですか？
A. 返済負担率の上限（35%）内であれば審査は通りやすいですが、生活費・教育費・老後の貯蓄も考慮すると、実際の返済負担率は25〜28%程度に抑えるのが無理のない目安とされています。借入額を上げるほど将来の金利上昇リスクも高まるため、変動金利で借りる場合は特に注意が必要です。
Q. 妻（配偶者）と合算した収入で申し込めますか？
A. はい、収入合算（ペアローンや連帯債務など）を利用すれば、夫婦の年収を合算して返済負担率を計算できます。たとえば夫600万円＋妻300万円＝世帯年収900万円で計算した場合、フラット35の返済負担率35%をあてはめると年間返済上限は315万円（月26.25万円）となり、単独申し込みより大幅に借入可能額が増えます。ただし両者が審査対象となるため、双方の信用情報が重要です。
Q. フラット35と変動金利、どちらを選ぶべきですか？
A. フラット35（全期間固定）は返済額が変わらないため将来設計がしやすく、2026年4月時点の金利は年2.65%（融資率9割以下・21〜35年）です。変動金利は現時点では低い（主要銀行優遇後0.4〜0.6%程度）ですが、2024年以降の日銀利上げにより上昇傾向にあり、将来の上昇リスクがあります。ライフプランの安定性を重視するなら固定、当初の返済額を抑えたいなら変動を検討しつつ、繰上返済（返済期間を短縮する期間短縮型が利息軽減効果大）も組み合わせるのが一つの方法です。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
