年収800万円なら、フラット35の審査基準（返済負担率35%以下・金利2.65%・返済期間35年）をもとに計算すると、借入可能額の目安は約6,200万円です。ただし他のローン残高や物件条件で変わります。
結論 ─ 年収800万円での借入可能額の具体額
住宅ローンの借入可能額は「年収 × 返済負担率 ÷ 月利から逆算」で求められます。以下の前提で計算します。
- 年収：800万円
- 返済負担率（毎年の返済額が年収に占める割合）：35%以下（年収400万円以上のフラット35基準）
- 適用金利：2.65%（フラット35・融資率9割以下・21〜35年・2026年4月時点の参考値）
- 返済期間：35年
- 返済方式：元利均等返済（毎月一定額を返す方式）
【計算式】
年間返済可能額 = 800万円 × 35% = 280万円（月額約23.3万円）
金利2.65%・35年の元利均等返済では、借入100万円あたりの月返済額は約3,734円（住宅金融支援機構の標準的な係数より）。
月返済可能額23.3万円 ÷ 3,734円 × 100万円 ≒ 約6,240万円
つまり、他のローンがない場合の借入上限の目安は約6,200万円です。ただしこれは審査上の上限であり、実際に無理なく返せる額は年収の5〜6倍（4,000万〜4,800万円程度）が現実的とされています。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
上記の計算では以下の数値を使用しています。すべて法令・公的機関の公表値に基づきます。
- 金利：2.65%（住宅金融支援機構フラット35・融資率9割以下・融資期間21〜35年・2026年4月時点の最頻値。金利は月次で変動するため、実際の申込時は最新値を確認してください）
- 返済負担率：35%以下（フラット35の審査基準。年収400万円以上の場合の上限。車・教育・カードローン等すべての返済を合算して計算）
- 返済期間：35年（フラット35の最長期間）
- 変動金利の参考値：0.4〜0.6%程度（主要銀行・2026年時点。金融機関・審査結果により異なる。2024年以降の日銀利上げにより上昇傾向にある点に注意）
なお、フラット35で返済負担率が35%に収まっていても、銀行の変動金利ローンでは審査基準が各行で異なります（概ね25〜35%）。事前審査で複数行を比較することを推奨します。
条件別早見表
| 金利 | 返済期間 | 返済負担率 | 借入可能額の目安 | 月返済額の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 35年 | 35% | 約6,200万円 | 約23.3万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 35年 | 25%（無理のない目安） | 約4,400万円 | 約16.7万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 20年以下（2.33%） | 35% | 約4,900万円 | 約23.3万円 |
| 0.5%（変動金利・目安・2026年時点） | 35年 | 35% | 約8,500万円 | 約23.3万円 |
| 0.5%（変動金利・目安・2026年時点） | 35年 | 25%（無理のない目安） | 約6,000万円 | 約16.7万円 |
※ 変動金利の借入可能額が大きくなるのは当初の返済額が少ないためです。将来の金利上昇リスクを必ず考慮してください。変動金利は金融機関・審査結果により異なります。
注意点
借入可能額はあくまで「審査上の上限」です。実際の生活設計では以下の点に注意が必要です。
- 他のローンとの合算：車ローン・教育ローン・カードローンなどすべての返済額を合算して返済負担率を計算します。例えば月3万円の車ローンがある場合、住宅ローンに充てられる月返済額はその分減ります。
- 諸費用：物件購入時には仲介手数料・登記費用・火災保険料・ローン事務手数料などで物件価格の3〜7%程度が別途必要です。借入額に含められない場合が多いため、自己資金として確保しておきましょう。
- 変動金利のリスク：変動金利（主要銀行0.4〜0.6%程度・2026年時点）は固定金利より低いですが、日銀の政策変更により上昇する可能性があります。2024年以降すでに上昇傾向にあります。長期的な返済計画にはフラット35など固定金利との比較も重要です。
- 住宅ローン控除の活用：2026〜2030年入居の場合、年末ローン残高の0.7%が最大13年間、所得税・住民税から控除されます（所得要件：合計所得2,000万円以下）。例えばローン残高3,000万円なら年間最大21万円の控除が受けられます。ただし非省エネ住宅は対象外になりました。
- 審査基準は金融機関ごとに異なります：勤続年数・雇用形態・健康状態・物件の担保評価なども審査に影響します。複数の金融機関への事前審査（仮審査）を強く推奨します。
よくある質問
Q. 年収800万円でも審査に落ちることはありますか？
A. あります。他のローン残高が多い・勤続年数が短い・健康状態による団体信用生命保険（団信：ローン返済中に死亡・高度障害になった場合に残債が免除される保険）の審査で問題がある・物件の担保評価が低いなどの場合、年収が高くても否決されることがあります。複数の金融機関に事前審査を申し込み、条件を比較しましょう。
Q. 変動金利で借りた場合、将来金利が上がったらどうなりますか？
A. 変動金利（主要銀行0.4〜0.6%程度・2026年時点。金融機関・時期により異なる）は半年ごとに見直されます。金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。一般的に「5年ルール（5年間は返済額を変えない）」「125%ルール（返済額の増加は前回の125%まで）」が設けられていますが、未払い利息が発生する可能性もあります。固定金利（フラット35・2026年4月時点2.65%）との比較検討が重要です。
Q. 住宅ローン控除はいくら戻ってきますか？
A. 年末ローン残高の0.7%が控除されます（2026〜2030年入居・所得2,000万円以下）。例えば残高4,000万円なら年間28万円、残高3,000万円なら年間21万円が最大13年間、所得税・住民税から差し引かれます。ただし非省エネ住宅（省エネ基準を満たさない住宅）は2026年以降の入居から対象外です。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
