住宅ローンの諸費用は、一般的に借入額の3〜6%程度が目安です。3,000万円借りる場合は約90〜180万円が必要になるケースが多く、現金で準備する必要があるため事前の把握が重要です。
結論 ─ 住宅ローン諸費用の具体額
たとえば借入額3,000万円・返済期間35年・フラット35（2026年4月時点の参考金利：融資率9割以下で2.65%）を利用する場合、諸費用の主な内訳は以下のとおりです。
諸費用の合計目安：約100〜180万円（借入額の約3〜6%）
主な内訳例（借入3,000万円の場合）：
- 融資手数料・事務手数料：借入額の約2%＝約60万円（金融機関により異なる）
- 保証料：借入額・期間により約60〜100万円（保証会社を使わない場合は不要）
- 火災保険料：構造・補償内容により5〜20万円程度
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）：約20〜40万円程度
- 印紙税：借入額1,000万円超5,000万円以下の場合 2万円（国税庁規定）
- その他（住宅ローン審査費用・不動産取得税など）：数万〜十数万円
※ 計算式のイメージ：諸費用合計 ＝ 手数料 ＋ 保証料 ＋ 保険料 ＋ 登記費用 ＋ 印紙税 ＋ その他。金融機関や物件によって大きく変わるため、必ず個別見積もりを取ることが大切です。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事で使用している数値の前提は以下のとおりです。すべて法令参照ブロックに基づいています。
- 金利（固定）：フラット35・融資率9割以下・融資期間21〜35年 → 2.65%（2026年4月時点の参考値。金利は月次で変動します）
- 返済期間：35年（元利均等返済（毎月一定額を返す方式））
- 返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）：住宅金融支援機構フラット35の審査基準では、年収400万円以上で35%以下、年収400万円未満で30%以下
- 借入額モデル：3,000万円（購入価格から頭金を差し引いた額）
なお、変動金利を選んだ場合の金利目安は主要銀行で0.4〜0.6%程度、ネット銀行で0.3〜0.5%程度（2026年時点。金融機関・時期・審査結果により大きく異なります）。2024年以降の日銀利上げにより変動金利も上昇傾向にある点に注意が必要です。
条件別早見表
| 借入額 | 諸費用の目安（3%） | 諸費用の目安（5%） | 印紙税（参考） |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 約60万円 | 約100万円 | 1万円（1,000万円超5,000万円以下） |
| 3,000万円 | 約90万円 | 約150万円 | 2万円（1,000万円超5,000万円以下） |
| 4,000万円 | 約120万円 | 約200万円 | 2万円（1,000万円超5,000万円以下） |
| 5,000万円 | 約150万円 | 約250万円 | 2万円（1,000万円超5,000万円以下） |
※ 上表の諸費用はあくまで目安の幅です。手数料型（借入額の約2%）か定額型（数万円）かなど、選ぶ金融機関・ローン商品によって実際の金額は大きく異なります。印紙税の金額は国税庁の印紙税額一覧表に基づく参考値です。
注意点
住宅ローンの諸費用を把握する際に特に注意すべきポイントをまとめます。
① 諸費用は「現金払い」が基本
多くの場合、諸費用は住宅ローンに組み込めず、自己資金（現金）から支出します。「諸費用込みローン」を扱う金融機関もありますが、その分借入額が増えるため総返済額も増加します。
② 返済負担率に注意
住宅金融支援機構フラット35の審査では、年収400万円以上の場合、すべてのローン（住宅ローン＋車・教育・カードローン等）の年間返済額合計が年収の35%以下であることが条件です。既存のローンがある方は特に注意してください。
③ 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との関係
2026〜2030年入居の場合、省エネ基準を満たさない「その他の住宅（非省エネ）」は住宅ローン控除（年末ローン残高の0.7%を所得税・住民税から差し引く制度）の対象外（借入限度額0円）です。新築購入時は住宅の省エネ区分を必ず確認しましょう。
④ 繰上返済（ローンを一部または全部前倒しで返すこと）のコスト
繰上返済手数料は銀行により0〜数万円程度。ネット銀行は無料のケースが多いです。また、住宅ローン控除の適用期間中に繰上返済をすると年末残高が減り、控除額も減少するため注意が必要です。
諸費用の詳細は物件・金融機関によって異なります。自分の条件での月々の返済額や総返済額をシミュレーションしてみましょう。
よくある質問
Q. 諸費用はローンに組み込めますか？
A. 一部の金融機関では「諸費用込みローン」として組み込めますが、その分借入額が増え総返済額も増加します。基本的には現金で準備することが一般的です。
Q. 頭金ゼロでも住宅ローンは組めますか？
A. 頭金ゼロでも借入自体は可能ですが、フラット35では融資率（購入価格に対する借入割合）が9割を超えると金利が上がります（2026年4月時点：9割超で2.76%、9割以下で2.65%）。また、諸費用分の現金は別途必要になるケースがほとんどです。
Q. 新築と中古で諸費用の目安は変わりますか？
A. 中古住宅は仲介手数料（購入価格の約3%＋6万円＋消費税が上限）が加わるため、諸費用の合計が新築より高くなりやすいです。また、住宅ローン控除の借入限度額も新築より低く設定されている場合があります（例：一般中古住宅の2027年入居まで適用分は1,000万円が上限）。
【出典】国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm ／ 住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.2260 所得税の税率」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
