借入4000万円・返済期間25年の場合、2026年4月時点のフラット35固定金利2.65%を使うと月々の返済額は約18万3,000円が目安です。年収や金利の違いで大きく変わるため、前提条件を確認しましょう。
結論 ─ 借入4000万円・25年返済での具体額
元利均等返済（毎月一定額を返す方式）を前提に計算します。住宅金融支援機構が公表している2026年4月時点のフラット35最頻値金利（融資率9割以下・返済期間21〜35年）は年2.65%です。
計算式のイメージ：
月利 = 2.65% ÷ 12 ≒ 0.2208%
返済月数 = 25年 × 12 = 300回
月々返済額 = 借入元本 × 月利 × (1＋月利)^300 ÷ ((1＋月利)^300 − 1)
この式に4,000万円を当てはめると、月々の返済額は約18万3,000円（端数処理により多少前後）となります。25年間の総返済額は約5,490万円、うち利息総額は約1,490万円です。
※ 2026年4月時点・フラット35最頻値金利2.65%・元利均等返済・融資率9割以下の参考値。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
この記事で使用している数値の根拠は以下のとおりです。
- 金利：住宅金融支援機構「フラット35金利情報」2026年4月最頻値 2.65%（固定）・融資率9割以下・返済期間21〜35年。なお2026年4月は前月比+0.24%と現行制度開始以来最大の上げ幅となっています。
- 返済期間：25年（300回払い）
- 返済方式：元利均等返済
- 返済負担率（返済額が年収に占める割合）の審査基準：住宅金融支援機構のフラット35では年収400万円以上の場合、返済負担率35%以下が要件です。月々18万3,000円の場合、年間返済額は約219.6万円。これが年収の35%以内に収まる年収の最低ラインは約627万円（219.6万円 ÷ 0.35）が目安です。
- 変動金利の場合：2026年時点の主要銀行優遇後変動金利は0.4〜0.6%程度、ネット銀行は0.3〜0.5%程度ですが、金融機関・審査結果・時期により大きく異なります。また2024年以降の日銀利上げにより上昇傾向にある点に注意が必要です。
条件別早見表
借入4,000万円・25年返済で、金利が変わった場合の月々返済額の目安です（いずれも元利均等返済・参考値）。
| 適用金利（年） | 月々返済額（目安） | 総返済額（目安） | うち利息総額（目安） |
|---|---|---|---|
| 0.4%（変動・ネット銀行下限目安） | 約14万4,000円 | 約4,320万円 | 約320万円 |
| 0.6%（変動・主要銀行下限目安） | 約14万7,000円 | 約4,410万円 | 約410万円 |
| 2.33%（フラット35・20年以下） | 約17万6,000円 | 約5,280万円 | 約1,280万円 |
| 2.65%（フラット35・21〜35年） | 約18万3,000円 | 約5,490万円 | 約1,490万円 |
| 2.76%（フラット35・融資率9割超） | 約18万5,000円 | 約5,550万円 | 約1,550万円 |
※ 変動金利の数値は2026年時点の参考目安です。実際の金利は金融機関・審査結果・借入時期により異なります。変動金利は将来的に変動するリスクがあります。フラット35の数値は2026年4月最頻値を使用しています。
注意点
① 審査での返済負担率に注意
フラット35では年収400万円以上の場合、すべてのローン（住宅ローン＋車・教育・カードローン等）の年間返済額を合計した返済負担率が35%以下であることが必要です。車のローンや教育ローンがある場合はその返済額も合算して計算してください。
② 頭金・諸費用を忘れずに
住宅購入時には物件価格の3〜7%程度の諸費用（登記費用・火災保険・仲介手数料など）が別途かかるのが一般的です。借入額に諸費用分を上乗せすると返済額はさらに増加します。
③ 変動金利の金利上昇リスク
変動金利は当初の返済額が低くなりますが、日銀の政策変更などにより金利が上昇すると返済額も増加します。2024年以降、日銀は利上げを継続しており、変動金利も上昇傾向にある点を十分に考慮してください。
④ 住宅ローン控除の活用
2026〜2030年入居で省エネ基準適合住宅以上の場合、年末ローン残高の0.7%が最長13年間、所得税・住民税から控除されます（借入限度額は住宅区分により異なります。合計所得金額2,000万円以下・床面積40㎡以上が要件）。借入4,000万円の初年度は年末残高が約3,900万円前後になることが多く、控除額の上限と実際の残高に応じた0.7%を比較して適用されます。
⑤ 繰上返済の検討
余剰資金ができた際の繰上返済（ローンを予定より早く返す）には、期間短縮型（返済期間を短くする）と返済額軽減型（毎月返済額を下げる）の2種類があります。一般的に利息軽減効果が大きいのは期間短縮型です。ただし住宅ローン控除期間中に繰上返済すると年末残高が減り控除額も減るため、控除期間終了後に実施するケースが多くあります。
自分の年収・金利・返済年数を入力して実際の返済額を確認するには、以下のツールをご活用ください。
よくある質問
Q. 借入4,000万円・25年返済に必要な年収の目安はどのくらいですか？
A. フラット35の審査基準（年収400万円以上の場合、返済負担率35%以下）を使うと、月々18万3,000円（年2.65%・25年・元利均等返済の場合）の年間返済額219.6万円が年収の35%以内に収まるためには、年収約627万円以上が目安となります。ただし他のローンがある場合はその分も合算されるため、実際にはより高い年収が必要になる場合があります。
Q. 変動金利を選んだ場合、月々の返済額はどう変わりますか？
A. 2026年時点のネット銀行の変動金利0.4%を適用すると月々約14万4,000円と、固定2.65%より約3万9,000円低くなる計算です。ただし変動金利は将来の金利上昇により返済額が増加するリスクがあります。金融機関・審査結果・借入時期によっても金利は異なりますので、必ず金融機関に確認してください。
Q. 25年ローンを組むと住宅ローン控除はどのくらい受けられますか？
A. 2026〜2030年に省エネ基準適合住宅以上に入居した場合、年末ローン残高の0.7%が最長13年間控除されます（一般世帯の借入限度額は住宅区分により2,000万〜4,500万円）。例えば残高が3,000万円の年は21万円の控除を受けられます（3,000万円×0.7%）。合計所得金額2,000万円以下・床面積40㎡以上であることが要件です。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
