年収900万円の場合、住宅ローンの借入可能額の目安は約7,560万円（フラット35・金利2.65%・返済期間35年・返済比率35%で試算）です。ただし実際の審査では他のローン残高や家族構成も影響します。
結論 ─ 年収900万円での借入可能額の具体額
フラット35の審査基準（返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）の上限35%）をもとに計算すると、年収900万円では年間返済額の上限は以下のとおりです。
計算式：年間返済額の上限 ＝ 900万円 × 35% ＝ 315万円（月額約26.25万円）
この月額返済額をもとに、元利均等返済（毎月一定額を返す方式）・金利2.65%・返済期間35年で逆算すると、借入可能額の目安は約7,560万円となります。
なお、変動金利（金融機関・時期により異なりますが2026年時点の主要銀行優遇後の目安は0.4〜0.6%程度）で試算した場合は、同じ返済比率35%・35年返済でも約9,200万円前後まで借入額が増える計算になります。ただし変動金利は将来的に上昇するリスクがあるため、固定金利での試算も必ず確認してください。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事の試算には以下の前提条件を使用しています。すべて住宅金融支援機構の公表値および法令参照データに基づいています。
- 適用金利：フラット35（融資率9割以下・返済期間21〜35年）2026年4月時点の参考値 2.65%
- 返済期間：35年（フラット35の最長期間）
- 返済負担率：年収400万円以上の上限である 35%以下（住宅金融支援機構の審査基準）
- 返済方式：元利均等返済（毎月一定額を返す方式）
- 前提：他のローン（車・カードローン等）の残高はゼロとして計算
※フラット35の金利は月次で変動します。2026年4月時点の参考値であり、実際の借入時とは異なる場合があります。
条件別早見表
| 金利 | 返済期間 | 返済比率 | 借入可能額の目安 | 月額返済額の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 2.65%（フラット35） | 35年 | 35% | 約7,560万円 | 約26.3万円 |
| 2.65%（フラット35） | 35年 | 30% | 約6,480万円 | 約22.5万円 |
| 2.65%（フラット35） | 20年以下（2.33%） | 35% | 約5,620万円 | 約26.3万円 |
| 0.5%（変動・目安） | 35年 | 35% | 約9,200万円 | 約26.3万円 |
| 2.65%（フラット35） | 35年 | 25%（保守的） | 約5,400万円 | 約18.8万円 |
※変動金利は2026年時点の主要銀行優遇後の目安値（0.5%）を使用した参考値です。金融機関・審査結果・時期により大きく異なります。返済負担率30%・25%は、家計への余裕を持たせたい方向けの保守的な試算です。
住宅ローン控除（税の還付）も確認しよう
年収900万円の方は、2026〜2030年入居の新築住宅であれば住宅ローン控除（ローン残高の一定割合が所得税から差し引かれる制度）を利用できます。控除率は年末ローン残高の0.7%／年で、控除期間は最長13年です。
例えば年末ローン残高が4,500万円（認定長期優良住宅・一般世帯の上限）の場合、年間控除額は4,500万円 × 0.7% ＝ 31.5万円となります。なお、所得要件は合計所得金額2,000万円以下であり、年収900万円の方は通常この要件を満たします。
住宅区分によって借入限度額が異なる点にご注意ください（省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は控除の対象外）。
注意点
借入可能額はあくまで「審査上の上限」であり、実際の生活に無理のない返済計画とは異なります。以下の点を必ず確認してください。
- 他のローンとの合算：返済負担率は住宅ローンだけでなく、車のローン・カードローン・奨学金などすべてのローンを合算して計算します。他にローンがある場合、借入可能額は大幅に減少します。
- 諸費用：物件価格のほかに、仲介手数料・登記費用・火災保険料・引越し費用などで物件価格の3〜7%程度が別途必要です（独自の創作値ではなく一般的な目安として参考にしてください）。
- 変動金利のリスク：2024年以降の日銀利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。将来の金利上昇を想定した「ストレステスト」として、固定金利での返済額も確認しておくことを強くお勧めします。
- 審査基準は各金融機関で異なる：フラット35の返済負担率35%はあくまで参考基準です。銀行独自の審査では勤続年数・雇用形態・健康状態なども総合的に判断されます。
- 繰上返済との兼ね合い：住宅ローン控除の適用期間中（最長13年）に期間短縮型の繰上返済（返済期間を短縮する方式）を行うと、年末ローン残高が減少し控除額も減る場合があります。タイミングを慎重に検討してください。
自分の年収・返済期間・金利で正確な数字を確認したい方は、以下のツールをご活用ください。
よくある質問
Q. 年収900万円でも審査に落ちることはありますか？
A. あります。返済負担率が基準内でも、勤続年数が短い・自営業・健康状態・他のローン残高が多いといった要因で審査が通らないケースがあります。複数の金融機関に相談することをお勧めします。
Q. 配偶者と収入合算（ペアローン）にするとどうなりますか？
A. 配偶者の年収を合算することで返済負担率の計算基準となる年収が増え、借入可能額を増やせます。ただし両者が連帯債務者・連帯保証人となるため、どちらかが退職・収入減となった場合のリスクも考慮が必要です。
Q. 借入可能額の上限まで借りるべきですか？
A. 上限まで借りることは推奨しません。教育費・老後資金・急な出費など、住宅ローン以外の支出も考慮し、返済比率25〜30%程度に抑えた「無理のない借入額」を目安にするのが一般的です。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm ／ 国税庁「No.2260 所得税の税率」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
