年収650万円なら、フラット35（返済負担率35%・返済期間35年・金利2.65%）の基準で試算すると、借入可能額の目安は約4,500万〜4,700万円です。ただし他のローン残高や審査条件で変わります。
結論 ─ 年収650万円での借入可能額の具体額
住宅ローンの借入可能額は「年収 × 返済負担率上限 ÷ 月返済係数」で求められます。フラット35の審査基準（住宅金融支援機構）では、年収400万円以上の場合、返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）の上限は35%以下です。
計算の前提を整理します。
- 年収：650万円
- 返済負担率上限：35%（年収400万円以上の基準）
- 金利：2.65%（フラット35・融資率9割以下・返済期間21〜35年・2026年4月時点の参考値）
- 返済期間：35年（元利均等返済（毎月の返済額が一定になる方式））
① 年間返済可能額
650万円 × 35% ＝ 227.5万円／年（月あたり約18.96万円）
② 借入可能額の計算
金利2.65%・35年・元利均等返済の場合、借入100万円あたりの月返済額は約3,654円（1万円×返済係数）です。より正確には、月利＝2.65%÷12≒0.2208%として計算すると、借入額Pに対する月返済額rは以下の式で求まります。
r ＝ P × ［月利×(1＋月利)^420］÷［(1＋月利)^420−1］
月返済可能額189,600円を基準に逆算すると、借入可能額の目安は約4,500万〜4,700万円となります。他のローン（カードローン・車ローン等）がある場合はその返済額も合算されるため、実際の借入可能額はさらに下がる点に注意が必要です。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事の試算は以下の数値を使用しています。すべて法令・公的機関の公表データに基づいています。
- 返済負担率：35%以下（住宅金融支援機構フラット35審査基準。年収400万円以上に適用）
- フラット35金利：2.65%（融資率9割以下・返済期間21〜35年・2026年4月時点の最頻値。金利は月次で変動するため、実際の借入時は最新値を確認してください）
- 変動金利の目安：0.4〜0.6%程度（主要銀行・優遇後。金融機関・審査結果・時期により大きく異なります）
- 返済期間：35年または20年（早見表参照）
なお、一般的な銀行の返済負担率の目安も概ね25〜35%ですが、各金融機関で独自基準を設けており、フラット35と異なる場合があります。
条件別早見表
年収650万円を前提に、金利・返済期間・返済負担率の組み合わせによる借入可能額の目安を示します。
| 金利（前提） | 返済期間 | 返済負担率 | 年間返済可能額 | 借入可能額の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 2.65%（フラット35・2026年4月時点） | 35年 | 35% | 227.5万円 | 約4,500〜4,700万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月時点） | 35年 | 25% | 162.5万円 | 約3,200〜3,300万円 |
| 2.33%（フラット35・返済期間20年以下・2026年4月時点） | 20年 | 35% | 227.5万円 | 約3,600〜3,700万円 |
| 0.5%（変動金利目安・主要銀行・2026年時点） | 35年 | 35% | 227.5万円 | 約6,500〜6,800万円 |
| 0.5%（変動金利目安・主要銀行・2026年時点） | 35年 | 25% | 162.5万円 | 約4,600〜4,800万円 |
※ 上記はあくまで返済負担率から逆算した理論値です。実際の審査では信用情報・勤務先・勤続年数・担保評価なども考慮されます。変動金利は将来の金利上昇リスクがあるため、余裕をもった試算が重要です。
注意点
借入可能額の試算はあくまで「返済負担率」の上限から逆算した目安です。実際の審査・生活設計では以下の点に注意してください。
- 他のローンとの合算：返済負担率は住宅ローンだけでなく、車ローン・カードローン・教育ローンなどすべての借入の合計で計算されます。他にローンがある場合は借入可能額が大幅に減ります。
- 諸費用：住宅購入には物件価格の3〜7%程度の諸費用（登記費用・仲介手数料・火災保険料など）が別途必要です。借入額に含まれないことが多いため、自己資金として準備しておきましょう。
- 変動金利のリスク：変動金利（半年ごとに金利が見直される方式）は現時点では低金利ですが、2024年以降の日銀利上げにより上昇傾向にあります。将来の金利上昇時に返済額が増えることを想定した余裕資金の確保が重要です。
- 住宅ローン控除の活用：2026〜2030年入居の場合、省エネ基準適合住宅以上であれば年末ローン残高の0.7%が最大13年間、所得税・住民税から控除されます（所得要件：合計所得2,000万円以下）。非省エネ住宅（その他住宅）は控除対象外です。
- 年収と手取りの差：年収650万円の場合、社会保険料（厚生年金9.15%・健康保険約5〜6%・雇用保険0.6%）や所得税・住民税を差し引くと手取りは概ね500万円前後になります。月々の生活費・教育費・老後資金も考慮した上で、無理のない返済計画を立てることが大切です。
自分の条件（年収・金利・返済期間・他のローン残高）を入れて正確な借入可能額を確認するには、以下のツールをご活用ください。
よくある質問
Q. 年収650万円でフラット35を使う場合、返済負担率の上限は何%ですか？
A. 住宅金融支援機構のフラット35審査基準では、年収400万円以上の場合、返済負担率（年間返済額÷年収）の上限は35%以下です。年収650万円なら年間返済可能額の上限は約227.5万円（月約18.96万円）が目安となります。
Q. 変動金利で借りた場合、借入可能額はどう変わりますか？
A. 2026年時点の主要銀行の変動金利（優遇後）は0.4〜0.6%程度で、金融機関・審査結果・時期により異なります。フラット35（2.65%）と比べて月返済額が低くなるため、同じ返済負担率でも借入可能額は大きく増えます。ただし変動金利は将来金利が上昇するリスクがあるため、余裕を持った計画が必要です。
Q. 住宅ローン控除はいくら受けられますか？
A. 2026〜2030年入居で省エネ基準適合住宅の場合、借入限度額2,000万円（子育て・若者夫婦世帯は3,000万円）に対して年末ローン残高の0.7%が13年間控除されます。例えば残高3,000万円なら年間最大21万円（累計最大273万円）の控除が受けられます。合計所得2,000万円以下が条件です。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm ／ 国税庁「No.1410 給与所得控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1410.htm
