年収500万円の場合、フラット35の審査基準（返済負担率35%以下）を適用すると、借入可能額の目安は約3,400万〜3,900万円です。金利や返済年数によって大きく変わるため、前提条件の確認が重要です。
結論 ─ 年収500万円での借入可能額の具体額
フラット35（融資率9割以下・2026年4月時点の参考金利2.65%・返済期間35年）を使い、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を上限の35%で計算すると、以下のようになります。
① 年間返済可能額 = 500万円 × 35% = 175万円（月額約14.6万円）
② 金利2.65%・35年・元利均等返済（毎月一定額を返す方式）での借入可能額 ≒ 約3,440万円
一方、主要銀行の変動金利（優遇後）の目安である0.5%（金融機関・時期により異なります）・35年で同じ返済負担率35%を当てはめると、借入可能額は約5,440万円程度まで広がります。ただし変動金利は将来的に上昇するリスクがあるため、固定金利での返済可能額を一つの安全ラインとして把握しておくことが大切です。
計算の前提（金利・返済年数・返済負担率）
本記事の計算には以下の数値を使用しています。いずれも法令参照ブロックおよび公的機関の公表値に基づきます。
- 返済負担率上限：35%（年収400万円以上のフラット35審査基準。出典：住宅金融支援機構）
- 固定金利（フラット35）：2.65%（融資率9割以下・融資期間21〜35年・2026年4月時点の最頻値。月次で変動するため、あくまで参考値です）
- 変動金利目安：0.5%（主要銀行の優遇後目安。金融機関・審査結果・時期により大きく異なります）
- 返済期間：35年・20年（早見表で比較）
- 返済方式：元利均等返済（毎月の支払額が一定になる最も一般的な方式）
※ 返済負担率は住宅ローンだけでなく、車・教育・カードローンなど全ローンの合計で判定されます。他にローンがある場合は借入可能額が下がります。
条件別早見表
| 金利タイプ | 適用金利 | 返済期間 | 返済負担率 | 借入可能額（目安） | 月返済額（目安） |
|---|---|---|---|---|---|
| 固定（フラット35） | 2.65% | 35年 | 35% | 約3,440万円 | 約14.6万円 |
| 固定（フラット35） | 2.65% | 35年 | 25% | 約2,460万円 | 約10.4万円 |
| 固定（フラット35） | 2.33% | 20年 | 35% | 約2,790万円 | 約14.6万円 |
| 変動金利（目安） | 0.5% | 35年 | 35% | 約5,440万円 | 約14.6万円 |
| 変動金利（目安） | 0.5% | 35年 | 25% | 約3,890万円 | 約10.4万円 |
※ 変動金利は2026年時点の目安（主要銀行優遇後0.4〜0.6%）を参考に0.5%で試算。実際の適用金利は金融機関・審査結果により異なります。返済負担率25%は「無理なく返せる水準」の目安としてよく使われます。
注意点
① 審査上の借入可能額≠実際に無理なく返せる額
返済負担率35%はあくまで審査基準の上限です。手取り収入・生活費・教育費・老後資金を考慮すると、負担率25%前後（月返済額10〜11万円）を目安にするファイナンシャルプランナーも多くいます。
② 他のローンは合算される
車ローン・教育ローン・カードローンの残高がある場合、それらの年間返済額も含めて負担率が計算されます。例えば車ローンで月2万円返済中なら、住宅ローンの月返済上限は14.6万円から12.6万円に減ります。
③ 変動金利の上昇リスク
2024年以降の日銀利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。変動金利で借りる場合は、金利が1〜2%上昇した場合でも返済できるかシミュレーションしておきましょう。
④ 諸費用・頭金を忘れずに
物件購入時には仲介手数料・登記費用・火災保険料などで物件価格の3〜7%程度の諸費用がかかります。また、融資率（物件価格に対するローン比率）が9割を超えるとフラット35の金利が2.76%に上がります。頭金を用意して融資率を9割以下に抑えると、金利面で有利になります。
⑤ 住宅ローン控除の活用
2026〜2030年入居の場合、省エネ基準適合住宅であれば年末ローン残高の0.7%が最大13年間税額控除されます（一般世帯の借入限度額2,000万円）。認定長期優良住宅なら限度額4,500万円まで拡大します。所得要件は合計所得2,000万円以下です。
ご自身の年収・金利・返済期間を入力して、正確な借入可能額を確かめてみましょう。
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よくある質問
Q. 年収500万円でも審査に落ちることはありますか？
A. あります。審査では年収だけでなく、雇用形態（正社員か契約社員か）、勤続年数、他ローンの有無、信用情報（過去の延滞履歴）なども重視されます。特に他のローン残高が多い場合は、収入に対する返済負担率が上限を超えて否決されるケースがあります。
Q. 返済負担率35%と25%では実際の生活にどれくらい差がありますか？
A. フラット35・金利2.65%・35年の場合、35%（月約14.6万円）と25%（月約10.4万円）では月に約4.2万円の差があります。年間50万円以上の差になるため、子育て費用や老後の貯蓄に充てられる余裕が大きく変わります。家計の固定費全体を踏まえて無理のない水準を選ぶことが重要です。
Q. フラット35と変動金利、年収500万円ならどちらが向いていますか？
A. 一概には言えませんが、金利上昇リスクを避けたい場合や返済計画を長期で固定したい場合はフラット35（2026年4月時点2.65%）が安心です。一方、変動金利（目安0.4〜0.6%）は当面の返済額を抑えられますが、金利上昇時に返済額が増えるリスクがあります。繰上返済（返済期間を短縮したり月額を減らす手段）の活用も含めて、ライフプランと照らし合わせて選びましょう。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
