住宅ローンの借り換えは、諸費用（手数料・登記費用など）が総額数十万円かかるため「元が取れるか」が最大の判断ポイントです。金利差・残高・残期間によっては十分に回収できるケースがあります。
結論 ─ 借り換え費用と元が取れる目安
借り換えにかかる諸費用の目安は50〜100万円程度です。一方、金利を引き下げることで得られる利息軽減額が諸費用を上回れば「元が取れた」と言えます。
具体例として、以下の前提で試算します。
- 残ローン残高：2,500万円
- 残期間：25年
- 借り換え前金利：2.65%（フラット35・融資率9割以下、2026年4月時点の参考値）
- 借り換え後金利：0.5%（主要銀行変動金利・優遇後の目安。金融機関・審査結果により異なる）
- 金利差：2.15%
元利均等返済（毎月一定額を返す方式）で計算すると、借り換え前の総利息は約920万円、借り換え後は約163万円となり、利息軽減額は約757万円です。諸費用を仮に80万円とすると、差し引き約677万円の節約効果が期待できます。
計算式：
利息軽減額（概算）＝ 借り換え前総利息 − 借り換え後総利息
純節約額 ＝ 利息軽減額 − 借り換え諸費用
損益分岐点（元が取れるまでの期間）の目安は「諸費用 ÷ 年間利息軽減額」で求められます。上記の例では年間軽減額が約30万円程度となるため、約2〜3年で元が取れる計算になります。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事で使用した数値の根拠は以下のとおりです。
- 借り換え前金利 2.65%：住宅金融支援機構「フラット35」2026年4月時点の最頻値（融資期間21〜35年・融資率9割以下）。金利は月次で変動するため、あくまで参考値です。
- 借り換え後金利 0.5%：主要銀行変動金利（優遇後）の目安として法令参照ブロックに記載の「0.4〜0.6%程度」の中央値を使用。実際の金利は金融機関・審査結果・時期により大きく異なります。
- 返済比率：フラット35の審査基準では、年収400万円以上で返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が35%以下、年収400万円未満では30%以下が目安です（住宅金融支援機構基準）。借り換え後もこの範囲に収まるか確認が必要です。
- 借り換え諸費用：一般的に融資手数料・保証料・登記費用・印紙税などを合算した目安として50〜100万円程度。金融機関・借入金額により変動します。
条件別早見表
| 残高 | 残期間 | 金利差 | 年間利息軽減額（概算） | 諸費用80万円の回収期間目安 |
|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 15年 | 2.15% | 約15万円 | 約5〜6年 |
| 1,500万円 | 20年 | 2.15% | 約24万円 | 約3〜4年 |
| 2,500万円 | 25年 | 2.15% | 約30万円 | 約2〜3年 |
| 3,000万円 | 25年 | 2.15% | 約36万円 | 約2年 |
| 2,500万円 | 10年 | 1.0% | 約18万円 | 約4〜5年 |
※金利は2026年4月時点の参考値。変動金利は0.5%・固定（フラット35）は2.65%を前提とした概算です。実際の軽減額はローン計算ツールでご確認ください。残期間が短いほど・金利差が小さいほど回収に時間がかかります。
注意点
借り換えを検討する際には、以下の点を必ず確認してください。
- 諸費用の正確な把握：融資手数料（定率型は借入額の2%前後が一般的）、抵当権（担保として不動産に設定する権利）の抹消・設定にかかる登記費用、印紙税などが発生します。金融機関によって費用体系が異なるため、必ず事前に見積もりを取りましょう。
- 変動金利のリスク：2024年以降の日銀利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。借り換え後に変動金利を選ぶ場合、将来の金利上昇で返済額が増える可能性があります。返済比率が審査基準（年収400万円以上で35%以下）を超えないか、金利上昇シナリオでも余裕があるか確認しましょう。
- 残期間・残高が少ない場合は慎重に：残期間が10年未満・残高が500万円未満の場合、利息軽減額が諸費用を下回るケースが多く、借り換えのメリットが出にくい傾向があります。
- 住宅ローン控除への影響：住宅ローン控除（年末ローン残高の0.7%を所得税から差し引く制度）を受けている場合、借り換えにより控除が継続適用されるか要確認です。原則として借り換えローンが「当初ローンの返済のみを目的とするもの」であれば継続適用可能ですが、条件を満たさない場合は控除が打ち切られることがあります（国税庁の確認推奨）。
- 審査の通過可否：借り換えも新規と同様の審査があります。勤務先・年収・健康状態（団体信用生命保険への加入要否）が審査に影響します。
よくある質問
Q. 借り換えの諸費用はどのくらいかかりますか？
A. 一般的に50〜100万円程度が目安です。主な内訳は新しいローンの融資手数料・保証料、抵当権の抹消と設定にかかる登記費用、印紙税などです。金融機関によって異なるため、複数行に見積もりを依頼することをおすすめします。
Q. 変動金利に借り換えた場合、将来金利が上がったらどうなりますか？
A. 変動金利は市場金利の動向により見直されるため、返済額が増加するリスクがあります。2026年時点の主要銀行変動金利（優遇後）の目安は0.4〜0.6%程度ですが、金利上昇局面では返済負担が増します。返済負担率が年収の35%（年収400万円以上の場合）を超えないか、金利が1〜2%上昇した場合のシミュレーションを事前に行うことが重要です。
Q. 残期間が短くても借り換えのメリットはありますか？
A. 残期間が短いほど総利息の軽減効果が小さくなり、諸費用を回収しにくくなります。目安として、残期間10年未満・残高500万円未満の場合は借り換えのメリットが薄いケースが多いです。まずはシミュレーションで損益分岐点を確認しましょう。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
