住宅ローン控除（年末残高×0.7%）で戻る金額は、借入額・住宅区分・家族構成によって大きく異なります。たとえば残高3,000万円なら年間最大21万円、13年で累計最大273万円が目安です。
結論 ─ 借入残高別の年間控除額
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、年末時点のローン残高に0.7%を掛けた金額を所得税・住民税から差し引ける制度です。計算式はシンプルです。
控除額（年間）＝ 年末ローン残高 × 0.7%
たとえば年末残高が3,000万円の場合、3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円が1年分の控除額となります。控除期間は最長13年なので、残高が変わらないと仮定した場合の累計上限は21万円 × 13年 ＝ 273万円です（実際は年々残高が減るため累計額はこれより少なくなります）。
ただし、控除額は「計算上の金額」であり、実際に戻ってくるのはその年に払った所得税と住民税の合計額が上限です。納税額が少ない場合は計算上の控除額を下回る点に注意してください。
計算の前提（控除率・控除期間・借入限度額）
以下の数値はすべて国土交通省・国税庁の公式情報（2026〜2030年入居）に基づいています。
- 控除率：年末ローン残高の0.7%／年
- 控除期間：新築・既存住宅ともに最長13年（一般中古住宅は10年）
- 所得要件：合計所得金額2,000万円以下
- 床面積要件：40㎡以上（2026年改正で50㎡から緩和）
- 借入限度額（新築・一般世帯）：認定長期優良・低炭素住宅4,500万円／ZEH水準省エネ3,500万円／省エネ基準適合2,000万円／非省エネ住宅は対象外（0円）
- 借入限度額（新築・子育て・若者夫婦世帯）：認定長期優良・低炭素5,000万円／ZEH水準3,500万円／省エネ基準適合3,000万円
※「非省エネ住宅（その他の住宅）」は2026〜2030年入居の場合、新築・既存を問わず控除の対象外となります。購入前に必ず住宅区分を確認してください。
条件別早見表
| 住宅区分 | 世帯区分 | 借入限度額 | 年間最大控除額 | 13年累計上限 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良・低炭素住宅 | 一般世帯 | 4,500万円 | 31.5万円 | 409.5万円 |
| 認定長期優良・低炭素住宅 | 子育て・若者夫婦世帯 | 5,000万円 | 35万円 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 一般・子育て共通 | 3,500万円 | 24.5万円 | 318.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 一般世帯 | 2,000万円 | 14万円 | 182万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 子育て・若者夫婦世帯 | 3,000万円 | 21万円 | 273万円 |
| 既存・認定長期優良等（中古） | 共通 | 3,500万円 | 24.5万円 | 318.5万円 |
| 既存・省エネ基準適合（中古） | 一般世帯 | 2,000万円 | 14万円 | 182万円 |
| 既存・省エネ基準適合（中古） | 子育て世帯 | 2,500万円 | 17.5万円 | 227.5万円 |
| 一般住宅（中古・2027年入居まで） | 共通 | 1,000万円 | 7万円 | 70万円（10年） |
※年間最大控除額は「借入限度額 × 0.7%」で算出。実際の控除額は年末ローン残高が借入限度額を下回る場合、残高 × 0.7% で計算します。累計上限は借入限度額が13年（一般中古は10年）変わらないと仮定した試算であり、実際は残高減少により少なくなります。
注意点
①納税額の壁：控除額は「戻る上限」ではなく「差し引ける上限」
控除額が21万円でも、その年の所得税が10万円・住民税が5万円なら、実際に戻るのは合計15万円が上限です。年収が低いほど納税額も少なくなるため、控除を使い切れないケースがあります。
②繰上返済との兼ね合い
控除期間中に繰上返済（ローンの一部を前払いして残高を減らす方法）を行うと、年末残高が下がり控除額も減少します。控除終了後にまとめて繰上返済するほうが有利な場合もあります。
③非省エネ住宅は対象外
2026〜2030年入居の新築で「その他の住宅（非省エネ）」は借入限度額が0円、つまり控除の対象外です。購入予定の物件が省エネ基準を満たすか、売主や不動産会社に必ず確認してください。
④初年度は確定申告が必要
会社員でも、初年度は自分で確定申告を行う必要があります。2年目以降は勤務先の年末調整で手続き可能です。必要書類（住宅借入金等特別控除額の計算明細書など）を事前に準備しましょう。
⑤金利・返済条件を確認する
フラット35を利用する場合、2026年4月時点の融資期間21〜35年・融資率9割以下の金利は2.65%（住宅金融支援機構、2026年4月時点の参考値。金利は月次で変動します）。変動金利型は主要銀行で0.4〜0.6%程度・ネット銀行で0.3〜0.5%程度が目安ですが、金融機関・審査結果・時期により大きく異なります。返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）は年収400万円以上で35%以下が審査基準の目安です。
よくある質問
Q. 住宅ローン控除は毎年自動で適用されますか？
A. 初年度は確定申告が必要です。2年目以降は会社員であれば年末調整で自動的に適用されます。自営業・フリーランスの方は毎年確定申告が必要です。
Q. 夫婦でペアローンを組んだ場合、控除は2人分受けられますか？
A. はい。ペアローン（夫婦がそれぞれ債務者となるローン）の場合、それぞれの年末残高に対して0.7%の控除を受けられます。ただし各自の借入限度額・納税額が上限になります。
Q. 省エネ基準適合かどうかはどうやって確認できますか？
A. 売主や不動産会社に「省エネ性能評価書」や「住宅省エネラベル」の提示を求めてください。新築の場合は2025年4月以降に建築確認を受けた住宅は原則省エネ基準適合となりますが、購入前に書類で確認することを推奨します。
【出典】国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm ／ 住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html
