借入5000万円・35年返済の場合、2026年4月時点のフラット35金利（融資率9割以下・2.65%）では月々の返済額は約18万2,000円が目安です。
結論 ─ 借入5000万円・35年返済での具体額
元利均等返済（毎月一定額を返す方式）を前提に計算します。フラット35の2026年4月時点の金利（融資率9割以下・返済期間21〜35年）は年2.65%です。
計算式は以下のとおりです。
月利 = 2.65% ÷ 12 ≒ 0.2208%
返済回数 = 35年 × 12ヶ月 = 420回
月々返済額 = 借入額 × 月利 × (1＋月利)^420 ÷ {(1＋月利)^420 − 1}
この式に5,000万円を当てはめると、月々約18万2,000円（概算）となります。35年間の総返済額は約7,644万円、うち利息分は約2,644万円になります（いずれも2026年4月時点・年2.65%・元利均等返済の試算値）。
なお、主要銀行の変動金利（優遇後）は2026年時点で0.4〜0.6%程度、ネット銀行では0.3〜0.5%程度が目安です（金融機関・審査結果・時期により異なります）。変動金利0.5%で同条件を試算すると月々約12万9,000円程度となりますが、将来の金利上昇リスクがある点に注意が必要です。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事の試算で使用した数値の前提は以下のとおりです。すべて法令参照ブロック（住宅金融支援機構・フラット35金利情報）に基づいています。
- 金利：年2.65%（フラット35・融資率9割以下・2026年4月時点の最頻値）
- 返済年数：35年（420回払い）
- 返済方式：元利均等返済
- 借入額：5,000万円
返済負担率（年収に占めるローン返済の割合）について、フラット35の審査基準では年収400万円以上の場合35%以下が上限です。月々約18万2,000円の返済を年収ベースで考えると、年間返済額は約218万4,000円。これが年収の35%以内に収まるには、年収が約624万円以上必要になります（218.4万円 ÷ 0.35 ≒ 624万円）。ただし、この返済負担率は住宅ローン以外の車・教育・カードローンなどすべてのローンを合算して計算する点に注意してください。
条件別早見表
金利・返済期間の違いによる月々返済額の目安を示します（借入5,000万円・元利均等返済・2026年4月時点の参考値）。
| 金利（年） | 返済期間 | 月々返済額（概算） | 総返済額（概算） |
|---|---|---|---|
| 0.5%（変動・目安） | 35年 | 約12万9,000円 | 約5,418万円 |
| 2.33%（フラット35・20年以下） | 20年 | 約26万2,000円 | 約6,288万円 |
| 2.65%（フラット35・21〜35年） | 35年 | 約18万2,000円 | 約7,644万円 |
| 2.76%（フラット35・融資率9割超） | 35年 | 約18万5,000円 | 約7,770万円 |
※ 上記はすべて概算値です。実際の返済額は借入条件・審査結果・取扱金融機関により異なります。変動金利は将来の金利変動により増減します。
注意点
①諸費用・頭金を考慮する
住宅購入時には、物件価格のほかに登記費用・仲介手数料・ローン手数料・火災保険料などの諸費用が物件価格の3〜7%程度かかるのが一般的です。借入額5,000万円に加えてこれらの費用も資金計画に組み込む必要があります。
②変動金利のリスク
変動金利は半年ごとに見直されます。2024年以降の日銀利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。将来的に金利が上昇した場合、月々の返済額が増加するリスクがあります。固定金利（フラット35など）との比較検討をおすすめします。
③住宅ローン控除の活用
2026〜2030年に入居する場合、住宅ローン控除（年末ローン残高の0.7%を所得税から差し引く制度）が利用できます。認定長期優良住宅・低炭素住宅なら借入限度額4,500万円（子育て・若者夫婦世帯は5,000万円）まで13年間適用されます。控除を最大限活用するためにも、住宅の省エネ性能の確認が重要です。
④返済負担率は全ローン合計で考える
フラット35の審査では、住宅ローンだけでなく車・教育・カードローンなどすべてのローンを合算した返済負担率が年収400万円以上で35%以下であることが求められます。他のローンがある場合は、借入可能額が減る点に注意しましょう。
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よくある質問
Q. 借入5,000万円を35年で返すには年収がいくら必要ですか？
A. フラット35（年2.65%・2026年4月時点）での月々返済額は約18万2,000円、年間約218万4,000円です。フラット35の審査基準（年収400万円以上で返済負担率35%以下）を満たすには年収約624万円以上が目安です。ただし他のローンがある場合は必要年収がさらに高くなります。
Q. 変動金利と固定金利（フラット35）、どちらが有利ですか？
A. 2026年時点では変動金利（優遇後0.3〜0.6%程度）の方が月々返済額は低くなります。ただし変動金利は将来の金利上昇リスクがあります。フラット35（2026年4月・年2.65%）は返済期間中ずっと金利が変わらないため、長期的な返済計画を立てやすいメリットがあります。返済期間35年の長期借入では、金利変動リスクと月々の返済額のバランスを考えて選択しましょう。
Q. 繰上返済をするとどのくらい得になりますか？
A. 繰上返済（予定より早くローン残高を減らす返済）には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、一般的に期間短縮型の方が利息軽減効果が大きいとされています。ただし、住宅ローン控除の適用期間中に繰上返済を行うと年末残高が減り控除額も少なくなる場合があります。控除期間（最長13年）との兼ね合いを考慮してタイミングを決めるのがおすすめです。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html／住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html／国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html／国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
