年収350万円の場合、フラット35の審査基準（返済負担率30%以下・金利2.65%・返済期間35年）を前提にすると、住宅ローンの借入可能額の目安は約2,100万円です。
結論 ─ 年収350万円での借入可能額の具体額
フラット35の審査基準では、年収400万円未満の場合、返済負担率（年間返済額÷年収）の上限は30%以下と定められています。年収350万円に当てはめると、年間の返済上限額は以下のとおりです。
計算式：350万円 × 30% = 年間105万円（月額約8.75万円）
次に、この月額返済額から借入可能額を逆算します。2026年4月時点のフラット35（融資期間21〜35年・融資率9割以下）の金利2.65%、返済期間35年、元利均等返済（毎月一定額を返す方式）を前提とすると、月8.75万円の返済で借りられる元本（借入額）の目安は約2,100万円となります。
※ 金利2.65%・35年・元利均等返済の場合、借入100万円あたりの月返済額は約3,630円（概算）。8.75万円 ÷ 3,630円 × 100万円 ≒ 2,410万円が理論上限ですが、車ローンやカードローン等の他の借入がある場合はその分だけ住宅ローンの枠が減ります。他の借入がゼロの場合の目安として約2,100〜2,400万円の範囲でご理解ください。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
この記事の試算に使用した数値の前提は以下のとおりです。すべて法令・公的機関の公表値に基づいています。
- 金利：2.65%（フラット35・融資期間21〜35年・融資率9割以下・2026年4月時点の最頻値）※金利は月次で変動します。本数値は2026年4月時点の参考値です
- 返済期間：35年
- 返済方式：元利均等返済
- 返済負担率上限：30%（フラット35審査基準・年収400万円未満の場合）
- 対象年収：350万円（税込み給与年収）
- 他の借入：なし（車ローン・教育ローン等がある場合は借入可能額が減少）
なお、主要銀行やネット銀行の変動金利（優遇後）は2026年時点で0.3〜0.6%程度とされていますが、金融機関・時期・個人の審査結果により大きく異なります。変動金利で試算する場合は将来の金利上昇リスクも考慮が必要です。
条件別早見表
金利や返済期間の違いによって、借入可能額は大きく変わります。年収350万円・返済負担率30%・月額返済上限8.75万円を固定した場合の目安を以下に示します。
| 金利 | 返済期間 | 月返済上限 | 借入可能額（目安） |
|---|---|---|---|
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 35年 | 約8.75万円 | 約2,100〜2,400万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 20年 | 約8.75万円 | 約1,600〜1,700万円 |
| 2.33%（フラット35・20年以下・2026年4月） | 20年 | 約8.75万円 | 約1,700〜1,800万円 |
| 0.5%（変動金利・目安・2026年時点） | 35年 | 約8.75万円 | 約3,200〜3,400万円 |
※ 変動金利の欄は「主要銀行 変動金利（優遇後）0.4〜0.6%程度」の中央値0.5%を使用した参考値です。変動金利は将来上昇する可能性があり、返済額が増えるリスクがあります。金融機関・時期により異なりますのでご注意ください。
注意点
借入可能額はあくまで「審査上の上限」であり、実際に無理なく返済できる額とは異なります。以下の点に注意して判断してください。
- 他の借入との合算：フラット35の返済負担率は、住宅ローンだけでなく車ローン・教育ローン・カードローンなどすべての借入の合計で計算されます。例えば月2万円の車ローンがある場合、住宅ローンに使える月返済枠は8.75万円−2万円＝6.75万円に減ります。
- 諸費用：住宅購入には物件価格のほかに、仲介手数料・登記費用・火災保険・引越し費用など購入価格の3〜7%程度の諸費用が別途かかります。これらはローンに含めないケースも多いため、手元資金として用意しておく必要があります。
- 金利変動リスク：変動金利を選んだ場合、将来の金利上昇により返済額が増える可能性があります。2024年以降の日銀利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。
- 住宅ローン控除（税金の還付制度）：省エネ基準適合住宅に2026〜2030年に入居する場合、年末ローン残高の0.7%が最大13年間、所得税・住民税から控除されます（借入限度額2,000万円、子育て・若者夫婦世帯は3,000万円）。ただし非省エネ住宅は控除対象外です。
- 無理のない返済額の目安：審査上の上限（返済負担率30%）いっぱいまで借りると、生活費・教育費・老後資金の積立てが圧迫されます。実際には返済負担率20〜25%以内に抑えることが推奨されています。
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よくある質問
Q. 年収350万円で2,500万円の住宅ローンは借りられますか？
A. フラット35の審査基準（返済負担率30%・金利2.65%・35年返済）では月返済額が約9.7万円となり、上限の8.75万円を超えるため、フラット35単独では審査が厳しくなります。変動金利の銀行ローンや、頭金を増やして借入額を減らす方法を検討するか、ペアローン（夫婦など2人で別々に組む住宅ローン）の活用も一つの手段です。
Q. 車のローンが残っていると住宅ローンの審査に影響しますか？
A. はい、影響します。フラット35の返済負担率は住宅ローンと他のすべての借入（車・教育・カードローン等）を合算して計算します。例えば月2万円の車ローンがある場合、住宅ローンに充てられる枠が約8.75万円から6.75万円に減り、借入可能額が数百万円単位で下がることがあります。
Q. フラット35と変動金利ローンはどちらが向いていますか？
A. フラット35は全期間固定金利（返済額が変わらない）で、2026年4月時点の金利は2.65%です。変動金利は現時点では低い（主要銀行0.4〜0.6%程度）ですが、将来の金利上昇リスクがあります。収入が安定していて長期間の返済を見通したい場合はフラット35、早期繰上返済を予定している場合は変動金利が検討されます。金融機関・時期により条件は異なるため、複数行を比較することをおすすめします。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
