借入3500万円・35年返済の場合、2026年4月時点のフラット35金利（2.65%）では月々の返済額は約12万7千円が目安です。金利や年収によって変わるため、自分の条件で必ず試算しましょう。
結論 ─ 借入3500万円・35年返済での月々返済額
元利均等返済（毎月一定額を返す方式）で、借入3500万円・返済期間35年・金利2.65%（フラット35・2026年4月時点・融資率9割以下）の条件で計算すると、月々の返済額は約127,700円が目安です。
計算式のイメージ（元利均等返済）：
月利 r = 2.65% ÷ 12 ≒ 0.002208
返済回数 n = 35年 × 12 = 420回
月返済額 = 3,500万円 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1) ≒ 約127,700円
35年間の総返済額は約5,363万円（うち利息総額は約1,863万円）となります。借入額の約1.5倍を返済することになるため、総支払額も必ず意識しておきましょう。
なお、主要銀行の変動金利（優遇後）は2026年時点で0.4〜0.6%程度、ネット銀行では0.3〜0.5%程度が目安です（金融機関・時期・個人の審査結果により大きく異なります）。変動金利0.5%で同条件を試算すると月々約90,600円程度となりますが、将来の金利上昇リスクがある点に注意が必要です。
計算の前提（金利・返済年数・返済比率）
本記事の試算に使用した数値の前提は以下のとおりです。すべて法令参照ブロックに基づく数値のみを使用しています。
- 金利：フラット35・2026年4月時点の最頻値 2.65%（融資率9割以下・21〜35年）
※ 出典：住宅金融支援機構「フラット35金利情報」 - 返済期間：35年（420回払い）
- 返済方式：元利均等返済
- 返済負担率：フラット35の審査基準では、年収400万円以上の場合は返済負担率35%以下が上限です。月々127,700円の場合、年間返済額は約153万円となるため、必要な年収の目安は153万円 ÷ 35% ≒ 約437万円以上となります。
※ 変動金利は2026年時点で主要銀行0.4〜0.6%程度・ネット銀行0.3〜0.5%程度が目安ですが、金融機関・時期により異なります。本表では固定金利（フラット35）を基準としています。
条件別早見表
金利や返済期間が変わると、月々の返済額は大きく変わります。以下の早見表を参考にしてください（借入額3,500万円・元利均等返済）。
| 金利 | 返済期間 | 月々返済額（目安） | 総返済額（目安） |
|---|---|---|---|
| 0.5%（変動・ネット銀行目安） | 35年 | 約90,600円 | 約3,805万円 |
| 0.5%（変動・ネット銀行目安） | 30年 | 約104,800円 | 約3,773万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 35年 | 約127,700円 | 約5,363万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 30年 | 約142,500円 | 約5,130万円 |
| 2.65%（フラット35・2026年4月） | 20年 | 約188,600円 | 約4,526万円 |
| 2.33%（フラット35・20年以下・2026年4月） | 20年 | 約183,200円 | 約4,397万円 |
※ 変動金利欄は2026年時点の目安（0.5%）を使用。実際の金利は金融機関・審査結果・時期により異なります。フラット35金利は2026年4月時点の参考値です。
注意点
月々の返済額だけで判断するのは危険です。以下の点も必ず確認しましょう。
- 諸費用：住宅購入時には登記費用・仲介手数料・火災保険料・ローン手数料などが物件価格の3〜7%程度かかるのが一般的です。これらはローンに含まれない場合が多く、自己資金が必要です。
- 返済負担率：フラット35の審査では、年収400万円以上の場合は全ローン合算（住宅ローン＋車・教育・カードローンなどすべて）で返済負担率35%以下が基準です。他のローンがある場合は合算して計算してください。
- 変動金利リスク：変動金利は2024年以降の日銀利上げにより上昇傾向にあります。将来金利が上昇すると返済額が増える点を考慮したうえで、固定金利との比較検討をおすすめします。
- 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）：2026〜2030年入居で省エネ基準適合住宅（一般世帯）の場合、借入限度額2,000万円・控除率0.7%・控除期間13年が適用されます。3,500万円の借入の場合、控除対象は最大2,000万円となる住宅区分があるため、購入する住宅の性能区分を事前に確認しましょう。
- 繰上返済：期間短縮型の繰上返済（返済期間を短縮する方法）は利息軽減効果が大きく有効ですが、住宅ローン控除の適用期間中に実施すると年末残高が減り控除額も減少する点に注意が必要です。
自分の年収・他のローン・購入予定の住宅の条件を入力して、実際の返済額を試算してみましょう。
よくある質問
Q. 借入3500万円・35年返済を組むには年収いくら必要ですか？
A. フラット35の審査基準（年収400万円以上：返済負担率35%以下）では、金利2.65%・月々返済約127,700円の場合、年間返済額は約153万円となるため、必要な年収の目安は約437万円以上です。ただし車や教育など他のローンがある場合は合算して計算します。
Q. 変動金利を選ぶと月々いくらになりますか？
A. 2026年時点のネット銀行の変動金利目安0.5%（金融機関・時期により異なる）で計算すると、借入3500万円・35年返済では月々約90,600円が目安です。ただし将来の金利上昇により返済額が増える可能性があります。固定金利との差額を「金利上昇の備え」として積み立てることも有効な対策です。
Q. 住宅ローン控除はいくら戻ってきますか？
A. 控除額は「年末ローン残高 × 0.7%」で計算します。省エネ基準適合住宅（一般世帯）の場合、借入限度額2,000万円が上限となるため、年間控除額の上限は2,000万円 × 0.7% ＝ 14万円（控除期間13年）です。購入住宅の区分によって限度額が異なるため、事前に確認してください。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
