年収400万円の場合、フラット35の審査基準（返済負担率35%以下・金利2.65%・35年返済）を使うと、借入可能額の目安は約3,200万円です。ただし他のローンがあると上限は下がります。
結論 ─ 年収400万円での借入可能額の具体額
住宅ローンの審査では「返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）」が重要な基準になります。フラット35（住宅金融支援機構が提供する長期固定金利ローン）の審査基準では、年収400万円以上の場合、返済負担率の上限は35%以下です。
計算式は次のとおりです。
- 年間返済可能額 = 400万円 × 35% = 140万円（月額約11.7万円）
- 前提条件：金利2.65%（フラット35・2026年4月時点・融資率9割以下・21〜35年）、返済期間35年、元利均等返済（毎月一定額を返す方式）
- この条件での借入可能額の目安：約3,200万円
なお、金利2.65%・35年返済・元利均等返済で3,200万円を借りた場合の毎月返済額は約11.6万円、総返済額は約4,873万円（うち利息約1,673万円）となります。
また、変動金利（主要銀行の優遇後0.4〜0.6%程度、ネット銀行0.3〜0.5%程度・2026年時点・金融機関や時期により異なる）を利用した場合は、当初の返済額が抑えられ借入可能額も変わりますが、将来の金利上昇リスクがある点に注意が必要です。
計算の前提（金利・返済年数・返済負担率）
本記事の試算に使用した数値の前提は以下のとおりです。すべて住宅金融支援機構の公式資料に基づいています。
- 金利：2.65%（フラット35・2026年4月時点の最頻値・融資率9割以下・融資期間21〜35年）※金利は月次で変動します
- 返済期間：35年
- 返済方式：元利均等返済
- 返済負担率の上限：35%（年収400万円以上のフラット35審査基準）
- 年収：400万円（他のローンなし・単独申込の場合）
重要なのは「返済負担率は住宅ローンだけでなく、車のローン・教育ローン・カードローンなどすべてのローンを合算して計算する」という点です。例えば月3万円の車ローンがある場合、住宅ローンに充てられる月額上限は約8.7万円に減り、借入可能額も大きく下がります。
条件別早見表
| 返済負担率 | 金利 | 返済期間 | 借入可能額の目安 | 月々返済額の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 35%（上限） | 2.65%（固定） | 35年 | 約3,200万円 | 約11.6万円 |
| 30% | 2.65%（固定） | 35年 | 約2,740万円 | 約10.0万円 |
| 25% | 2.65%（固定） | 35年 | 約2,280万円 | 約8.3万円 |
| 35%（上限） | 2.65%（固定） | 20年 | 約2,210万円 | 約11.6万円 |
| 35%（上限） | 0.5%（変動・目安） | 35年 | 約4,510万円 | 約11.7万円 |
※ 上記はすべて年収400万円・他のローンなし・単独申込の場合の目安です。変動金利は2026年時点の主要銀行の参考値（0.5%）を使用。実際の金融機関・審査結果により異なります。
注意点
借入可能額はあくまで「審査上の上限」であり、実際に無理なく返せる金額とは異なります。以下の点を必ず確認しておきましょう。
- 諸費用がかかる：住宅購入時には仲介手数料・登記費用・火災保険料・ローン事務手数料など、物件価格の3〜7%程度の諸費用が別途必要です。これらは原則として自己資金で用意します。
- 審査基準は金融機関ごとに異なる：フラット35以外の銀行ローンでは、勤続年数・雇用形態・健康状態・信用情報なども審査に影響します。同じ年収でも否決されるケースがあります。
- 変動金利の上昇リスク：2024年以降、日銀の利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。変動金利を選ぶ場合は、金利が上がっても返済できる余裕を持たせることが重要です。
- 住宅ローン控除が利用できる：2026〜2030年入居の場合、省エネ基準適合住宅であれば年末ローン残高の0.7%が最長13年間、所得税・住民税から控除されます（一般世帯の借入限度額：省エネ基準適合住宅2,000万円、ZEH水準3,500万円、認定長期優良・低炭素住宅4,500万円）。ただし非省エネ住宅（その他の住宅）は2026年入居から控除対象外となっています。
- 生活費とのバランスを確認する：返済負担率35%は審査上の上限ですが、家計の安定には25〜30%以内に抑えるのが現実的です。
自分の収入・他のローン残高・希望する金利タイプを入力して、借入可能額を具体的に確認してみましょう。
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よくある質問
Q. 年収400万円でフラット35を使うと返済負担率は35%と30%どちらが適用されますか？
A. 年収400万円以上の場合はフラット35の審査基準で返済負担率35%以下が適用されます。400万円未満だと30%以下となるため、ちょうど400万円の場合は35%が上限です。
Q. 車のローンが残っていると借入額はどれくらい減りますか？
A. 例えば月3万円（年36万円）の車ローンがある場合、住宅ローンに使える年間返済枠は140万円から104万円に縮小します。金利2.65%・35年返済では借入可能額が約3,200万円から約2,380万円程度に減少します。他のローンは必ず合算して確認しましょう。
Q. 夫婦の収入を合算して申し込むことはできますか？
A. はい、ペアローン（夫婦がそれぞれ別々に借りる方式）や収入合算（収入を合計して審査する方式）を利用すれば、借入可能額を増やせる場合があります。ただし、どちらかが仕事を辞めた際に返済が苦しくなるリスクもあるため、将来のライフプランを踏まえて検討してください。
【出典】住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.flat35.com/loan/flat35/kinri.html ／ 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html ／ 国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／ 国税庁「No.1212 住宅借入金等特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm
